调控发力下,深圳房价真的降了吗?

致欣 · 2017-07-07 16:43 10

从官方统计来看,深圳房价降幅明显。日前深圳市规土委发布6月份房价数据,数据显示,6月份深圳房价为54492元/㎡,较5月微幅下滑。此外,自2016年10月至2017年6月,9个月以来,深圳房价已累计下跌7108元/㎡。如果从去年9月高位61600元/㎡来算,深圳房价更是大跌了11.52%。

但于购房者而言,对房价降幅的直观感受似乎并没有统计数据来的猛烈。

有楼盘实际价格超过网签价格

日前,福田某豪宅区有项目低价入市,开盘不久即取得了不俗的去化成绩。

“买到的人一般除了购房款外,还付了一笔不菲的喝茶费,除此之外还有一笔100万左右的装修费,但是这些费用加起来以后,能买到的还是赚的。”未买到该项目的某位购房者向网易记者透露。

今年1月,深圳发布《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》,对开发商在项目定价时设置了诸多限制,新盘尤其是豪宅项目定价受到较大的局限性。

“达不到价格预期的楼盘,有的收了巨额喝茶费,但是这样做的项目不多,据我所知就福田这一个豪宅项目,采取双合同的倒是有好几个,豪宅有,刚需盘也有,住宅有,公寓也有。”某项目策划人员表示。

所谓“双合同”,即以“购房合同+装修合同”的形式购房,开发商得以规避限价政策,但购房者却大幅提高了首付成本。

以网易记者了解到的龙华民治片区某公寓产品为例,该项目有户型备案价格约270万,但除此之外购房者需支出40万左右的装修款,实际价格已300多万,由于是公寓产品,首付需五成,加上装修款购房者供需支付175万左右。

“一般装修合同是和第三方公司签,和首付一起支付,客户可以自己去找银行等金融机构贷款,至于具体能贷多少、利息要多少主要是看客户自己的资质和贷款方式。”

该策划透露,自去年颁布“深八条”后,市场便有部分项目默默地以“双合同”的形式抬高价格预期。“政策出台后,我们想了很久,也就想到这个办法比较可行。”

“开发商巧立名目收费的方式有很多,比如可以在项目打造高端会所,以会费的名义收款,又或者以高端物业服务的形式,向购房者一次性收取一笔费用。这些办法我们都想过,但由于目前深圳市场监管较严,多数公司不敢顶风作案而放弃,此外也怕未来走账会出问题。”另一名开发商资深策划人士告知网易记者。

豪宅锐减,刚需盘成主力

除了开发商使出“阴招”外,深圳房价不够“冷”主要源于成交结构的变化。

根据深圳市规土委的数据,网易记者梳理了2016年9月至2017年6月的新房成交数据,从数据的反应来看,今年以来成交面积正逐步回升,均价跌幅收窄。

楼市有料| 深圳房价连降9个月你却没感觉?开发商降价有道

(网易制图)

“房价降没降要按照同质可比的原则进行判断,即要比较户型、朝向、配套、年代等主要要素相同的房源,深圳新房体量太小,成交结构变化对价格的影响很大。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为,今年以来深圳新房市场上高价盘较少,造成了均价的下跌。

深圳中原研究中心统计数据显示,2017年上半年深圳豪宅项目总供应量为22万㎡,仅2016年供应量的25%,豪宅成交24万㎡,相比2016年下半年下滑了47%,比2016年同期下滑了77%。

由于全国处于房价调控期,深圳对豪宅项目入市把关更为严格,再加上本来市场不够活跃,入市项目相对较少,导致了项目的入市纷纷推迟,从而进一步影响了豪宅项目的成交。

新房库存处于2015年以来的低位

在整体市场偏紧的环境下,豪宅成交量下滑明显,刚需盘已然是市场成交主力。

根据网易记者梳理2016年9月至今深圳各区的新房成交量结果来看,房价较低的宝安、龙岗成为市场成交的绝对主力军。

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(网易制图)

从供应端看,2016年开始,深圳新房供应已经开始下滑,据深圳中原研究中心数据统计,今年上半年深圳批售、推售面积皆跌破100万㎡ ,创下近几年来新低。上半年新房入市面积83万㎡ ,较去年下半年下滑36%。上半年批售面积78万㎡ ,较去年下半年大幅下滑60%。

从成交来看,2017年上半年新房成交以龙岗、宝安、龙华和南山为主,福田、罗湖和盐田成交继续低迷,其中福田今天上半年2、3月份零成交。

据深圳中原研究中心统计,从2013年到2015年,龙岗中心城成交占比持续占据榜首,占比皆超过13%,而到了2016年,成交占比更为平均,龙华由于旧改和位置优越,开始强势崛起,占据了2016年成交榜首。然而2017年上半年,龙岗中心城成交又重新回归榜首位置,占比达到15%。此外占据二三位的分别是布吉、坪山。

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(新房各片区成交占比前五名 数据来源:深圳中原研究中心)

从去年10月新政以来,深圳新房市场批售、推售大幅减少,导致新房供应急剧下降,而深圳新房市场从今年3月份开始复苏,成交量持续增长,但是新房供应却并没有增加,导致新房库存进一步下滑。

截止到今年6月份,深圳新房库存323万㎡,已经处于2015年来的低位。

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