万科发话:“房地产+服务”发展潜力大

海秋 · 2017-04-24 18:16 00
万科在深圳大梅沙总部召开了2016年年度业绩推介会,重点如下:
 
一、2016年房地产市场回顾

繁荣背后的隐忧,房价过快的上涨并不利于行业的长期健康发展。中央定调“房子是用来住的”。“房地产+服务”发展潜力大。
 
1、城市继续分化。2016年热点城市地王频出,地价房价比创新高,至56%。全国住宅开工、投资增速仍处于地位。房子是用来住的,因城施策,2016Q4销售增速明显放缓,市场过热得到有效抑制。
 
2、热点城市住房短缺的情况短期不会消失,围绕城市发展和居民消费需求升级,潜力巨大。城镇化尚有空间,今后10年中国还将新增1.7亿城镇人口,流入地以就业机会多、基础设施完善的城市圈为主。
 
3、若政策引导得当,“房地产+服务”有潜力出现万亿市场的细分行业

1)中国一二线城市向TOD模式转型发展已迫在眉睫。“轨道+物业”发展空间巨大,可有效解决普通人的居住问题。

2)长租公寓市场规模有望接近万亿,纽约东京伦敦的租房居住的比例50%以上,国内大学毕业生毕业后的前3年基本以租房为主。租金规模预测,2015年个人租赁2.4万亿、品牌租赁0.4万亿,预计到2020年分别为2.6万亿、0.85万亿。

3)一二线城市优质商业地产仍有广阔前景,住着体验消费和业态丰富的新型购物中心快速发展,金融+地产的轻资产模式也得到快速发展。

4)物流地产需求旺盛,人居仓储面积和现代物流设施空间均有提升空间,现代化物流设施供给占比仅15-20%。2016年上海物流租金收益率7.8%,北京7.2%。

5)大量新的城市配套需求亟待满足。
 
二、2016年主要工作

不寻常的一年。股权事件产生比较大的冲击。地铁集团成为基石股东。2016年毛利率20.27%(扣除营业税金及附加后),上升0.11个百分点。户型一中小户普通商品住宅为主,55%首改、25%再改。一次性付款比例降低至10%。
 
已售未结资源增长29.4%,广深区域占比最高,上海区域其次。16年新开工47.5%,竣工增长29.4%。新开工超出年初计划,主要因为当年拿地不少都在当年开工了。坚持审慎的投资策略,合理补充项目资源。土地储备满足持续发展需要,100%权益口径下,万科土地储备规划项目总建面5297万平米,在建项目5442万平米。
 
物业服务,万科物业服务合并报表收入42.6亿元,同比上升43%。商业地产,通过与部分合作方组成的联合收购平台收购了印力集团96.55%股权,并在今年3月正式将印力集团定位为万科商业开发和管理平台。物流地产,秉承“聚焦大客户,聚焦重点城市,主打高标库产品”的战略,持续稳健扩张。截至2016年年末,万科物流地产累计获取18个项目,总建面约150万平米。长租公寓,推出“泊寓”品牌,在深圳、广州等地已经推出产品。
 
事业合伙人发挥中流砥柱作用。合伙人持股+项目跟投+合伙人管理。推出3.0版本,设置门槛收益率和超额收益率,强化合伙人劣后担当的意识。
 
三、2016年主要工作

”三好住宅“+”城市配套服务商“战略
 
1、房地产业务持续保持有质量的增长
2017年计划新开工2924万平米,比16年实际完成略有下降,但会根据17年拿地情况进行调整。中小户型普通住宅占比超过90%。销售回款率不低于95%。
 
2、积极拓展业务版图
1)“轨道+物业”是重点发展方向。深圳地铁目前已运营265公里,预计到2020年将超过400公里,延伸至惠州和东莞。共同打造“轨道+物业”的标杆。
2)物业服务,打造“万物生长”生态链条,链接传统住宅服务,商办服务,基于楼宇以及生活配套的增值业务服务。
3)物流地产,坚持“聚焦大客户、聚焦重点城市、打造高标库产品“战略
4)商业地产,以印力集团为商业平台载体,整合存量资源,促进商业事业发展。
5)公寓业务,加速规模扩张,实现业务专业化管理,提升业务运营效率和客户体验。
6)冰雪度假业务,抓住2020年冬奥会冰雪运动带来的历史机遇,积极拓展北京周边和其他市场。
7)养老和教育:继续深化探索,打造核心能力,完善商业模式。
3、迭代更新事业合伙人机制
 
四、问答环节

Q1:管控架构的调整和目的,对于管控效率的影响?
A1:原先总部-区域-城市-一线业务区域架构,很难适应未来的发展。新业务跟传统的住宅业务很不一样,必须扁平化。有些是总部直属的,比如滑雪、物流、商业,有些是区域直属,比如教育、泊寓。未来泊寓能够到总部直属,并希望提供10万间公寓,当然目前从盈利模式上还很受挑战,运营成本取决于两个,一个是税收问题,一个是消防验收问题。
 
Q2:以往拿地策略审慎,未来对于三四线城市的配置?
A2:万科2008年开始说不拿地王,至今没变。投资策略也没变,盖有人住的房子,不直接区分一二三线城市,用PRE模型,根据人口流动、基础设施、就业机会来看城市和地块。多元化的拿地方式,城市更新、旧城改造、轨道+物业多元化的方式。
 
Q3:商业平台目标“数一数二”,未来体现在哪些方面以及怎么做?
A3:商业地产的定位是满足普通老百姓的体验,靠消费来拉动经济增长。第一,规模和回报还是要领先的,规模数一数二,回报要高于行业平均水平。第二,产品和服务持续创新。第三,打造事业的平台,能够让更多的人以合伙的机制加入这个平台。
 
Q4:装配式住宅研发的情况?
A4:万科一直以来致力于推动工业化,工业化的占比每年都很高,2016年是43.5%。成本方面,人工成本每年的上涨,工业化成本已经跟传统普通的差别不大了,绿色建筑也是受到政策支持。
 
Q5:过去几年净负债率很低,策略是不是过于保守?
A5:万科是老运动员了,小心驶得万年船。26%的净负债率不高不低,跟行业比是低,但是跟同行如中海10%比不低。房价上涨的情况下,保持适当的冷静是必要的。
 
Q6:深圳地铁表决权接近30%,这种股权结构对于公司治理和文化会带来哪些变化和影响?
A6:万科需要基石股东,要对万科的健康稳定发展起到积极的作用。过去,万科分散的股权结构,在当前的资本市场面前,不能保障万科健康稳定的发展。所以,有一个基石股东是很重要的。不用担心万科国企化,深圳地铁提出了“四个支持”。再加上“轨道+物业”方面天然的合作联手,不仅在深圳,还在国内很多其他城市,甚至于一带一路走出去,空间很大。
 
Q7:未来对于万科客户的偿付能力的判断和理解?
A7:90%以上是按揭付款,一直都是这样的。盖有人住、有人用的房子是长期的方向。平均下来,按揭贷款客户的贷款比例50%,也就是首付比例平均是50%。
 
Q8:物流地产的近况和发展战略?
A8:第一,跟随大客户,高速成长的客户,第二,做高标库,第三,重点城市和区域,华东、华南、京津等。已经出租的收益6%-7%,出租6个月以上的仓库出租率都在98%以上。

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