未来房地产的13条判断,一线城市房价未来将与香港齐平

Venus · 2017-04-24 18:07 00
战略是不可复制的,在看战略的时候,一定要看未来的环境,预测行业未来5到10年外部的发展趋势,结合我们自身的能力和资源,我们才能制定各自企业的战略。
 
我们怎么看行业未来的发展趋势呢,有13个判断:
 

未来10年到15年,我们总体看多,看多跟看空是基本的判断,如果你看空,每一轮调整的时候,你就会恐慌,你会选择撤出。
 
而每一轮看多每一轮调整对我来说都是机会:弯道超车机会来了。我自己看未来前途是光明的,道路是曲折的,上升是波浪的。


 
2016年会是载入史册的历史大年,成交面积会超过15亿平方米,成交总金额11万亿。
 
未来至少5年之内,中国房地产行业还处在一个高位平台期。也是地产行业中大型企业的规模增长期,TOP100、TOP50、TOP10房企的规模还会再增长。
 

粗放发展期谁都可以做,并不讲专业或者能力上的优势。早几年我们提出要做到畅销溢价、快速精准、一次做对,已经是很高的要求。回到今天看,这是行业最根本的要求,如果你做不到,基本上很难在这个行业做。今年A股上市公司平均利润率很低,你如果有百分之十几的库存,你基本上不会有现金利润,成本稍微高了也会导致利润率跌到很低,融资成本高也会侵蚀你的利润。


中国用30年,走过欧美100年、200年城市发展的历史,前无古人后无来者。中国的高速城市化,对应的是一个信息化时代,欧美的高速城市化对应的是工业化时代,有巨大的差异。

因此,这种快速城市化,我们很难得到经验或者借鉴,我们只能摸索,我们现在越来越看得清楚,中国的城市化下人口大量地往一二线和城市都市圈聚集,这种聚集带来了巨大的房地产需求,所以一二线城市未来的发展空间,我们还是比较看好的。
 
除了沿海的三大都市圈里的三四线城市以外,大部分的三四线城市,比如东北、西北、西南的三四线城市人口基本上在外流,没有人口持续增长,地产会失去很重要的动力。

 
在新一轮产业布局里面,有一些城市非常受益。比如上海越来越像纽约,深圳越来越像硅谷,北京是纽约、加硅谷加华盛顿。但如果完全按一线城市的逻辑去广州开发就有问题。
 
同时,二线城市也在分化,分为强二线、弱二线,五年前我们没有看到,这一轮看得很清楚,这种分化受制于产业的发展,受制于当地的治理能力。
 
2009年到2010年,杭州平均房价超过上海和北京。我问杭州超过上海和北京是不是正常现象?当时他们说浙江钱多,人多,地少。
 
2010年到2016年浙江大部分房价没有超过2010年的高点,致使浙江的地产在这一轮当中出局比较多,没有跟上行业发展的步伐。
 
如果你拥有的行政权利资源都比不过别的城市,即使你超过它,未来也一定会回归。

 
很多人可能会觉得小企业规模基数低增长率高,可地产行业回过头来看,反而是中大型企业的增长率高,不是小企业的高。
 
所以行业的集中度越来越大,这个行业是以项目开发为基本单元的,所以大象也能跳舞。大企业并没有面临规模的边界、组织的边界对效率的影响。
 

 
2004年之前,房地产行业没有什么门槛,什么人都可以做。2004年以后进入寡头竞争的阶段,未来则要进入寡头垄断竞争的阶段。未来五年有巨大的兼并收购的浪潮,跟行业的竞争态势有关系。这个行业完全市场竞争时候靠的是关系、靠的是胆量,未来则靠的是专业、能力、品牌,特别是资本以及你对资源配置的能力。
 


房企进入资本化的新时代。为什么中小企业发展很困难?基本上金融机构和资本不支持中小企业的发展。我们看TOP50,只有央企不上市,否则TOP50未来没有非上市企业。
 
为什么会进入资本时代?很简单,比如你在一线二线开发,基本上高总价高单价,支付时间很短,上海北京一个月要付钱,一付几十个亿或者上百个亿。
 
按照上海北京目前的地价,不放三年开发拿出来卖都不赚钱,三年拿出来卖基本上未必盈利,项目做好以后5年后销售才有利润。几十亿上百亿的资金,堆在那边5年,算算利息?很多。
 
所以一定拼的是资本实力和融资的成本。谁的融资成本低?一定是大型企业融资成本低,银行和金融机构愿意给大型企业融资,中小企业很难获得金融资源的支持,整个房企的未来开发模式,特别在一二线会越来越像香港,高周转模式很难做,未来肯定是高溢价的模式。
 

 
未来一线城市会香港化,早几年不会想这个事,但是目前来看会越来越有可能性。
 
第一个趋势我们货币未来长期处在相对宽松的状态,我们钞票很多,我们M2维持每年的增幅还是12到13,第二利息会逐步降低,虽然明年开始利息会涨,从大趋势来看利息还是会降。
 
为什么国外很多资产在高位,核心就是利息很低。我们最近在香港收购一个项目,银行给的贷款利息,年息1.25,香港的按揭基本上在一点几的利率,钱很多利息很低。人民币还是面临贬值周期,贬的速度也比较快。
 


行业的双重微笑曲线是行业的利润和价值,在完全市场竞争时代行业利润很高,2004年行业的平均利润16到17,最高在2007、2008年,行业净利率做到19、20多的是,因为那个时候也没有增值税,现在增值税开始以后,加上进入垄断竞争以后,行业利润率开始下滑。



未来5年市场会呈现一个短周期波动的特点,还有可能从短周期波动转到中周期波动,带来巨大的风险。
未来的预测可能不能用过去经验三年三年来套,因为黑天鹅现象很多,比如特朗普当选美国总统,房地产游戏规则巨大的变革等等都会影响。
 

目前我们调控治标没有治本,治本的政策在中央手上。第一个我们土地政策有问题;第二个我们的城镇化政策有问题。比如我们现在看到定向分城的调控,一二线城市很热,大中型城市不热,三四线城市很空。
人口自然选择是选择到大型城市,大型城市才有发展机会,才有实现中国梦,但大城市限制城市增长,限制户籍,限制用地指标,限制人口。
 
货币政策、财税政策,包括房地产税的政策、社会人口政策、利率信贷政策,这些政策对行业中长期都有影响。

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