集中or分散?公寓运营商如何找准合适业态

盲僧 · 2016-10-25 15:39 476
  全国的租赁市场发展正迅速,房地产稳定的供求关系为公寓行业的发展提供了很好的土壤。近几年政府和民间越来越多的资本涌入租赁市场,各类长租公寓在一二线城市迅速生根扩张,很多传统地产公司也逐渐进入公寓运营时代,那么公寓运营有哪些运营模式呢?

  从模式上可分为“集中式”与“分布式”两种。公寓运营的发展必须结合这些运营指标来看发展速度,并选择合适自身的业态。

  分散式——居家式的长租业态

  分布式长租公寓,即运营商从分散的房东手中取得房源,经过标准化改造或装修后,统一出租管理的一种租赁公寓模式。在房源获取与出租上,分布式长租公寓大部分是从个人房东手中获得闲散房源(其中又以二手房居多),房屋原来格局各有特点,并不统一。

  以目前市场上分散式公寓品牌优帕克为例,这家商旅公寓,把分散型的产权式的高端公寓,结合了五星级酒店的标准服务,由专业的管理公司进行统一资产管理,针对年收入50万以上的中高端人群/家庭,提供有别于酒店的更居家型的管家式服务,是居家自由的长租公寓运营模式,目前托管给优帕克管理的房源累计数量已达10000多套,管理的房源资产规模已超过100亿元人民币。

  到2016年,分散式公寓企业一定会在规模上有梯队分散,大公寓企业做城市布局,并购中小公寓商,而部分中小公寓公司做小而美,把产品、管控、成本做的很好时,也会活的很好,大公寓企业的问题是要把握住扩张的节奏。


  集中式——酒店式的常租业态

  集中式长租公寓,即运营商通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋,或整栋中的几层),统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。集中式公寓被市区黄金地段高租金和少房源所限制,所以会选择在近郊等位置设立。服务比较容易提供,给人感觉比较专业,内部装修比较统一。

  在房源获取与出租上,集中式长租公寓房源以商业的酒店式公寓或工业改造房为主,也有部分来自原有快捷酒店的改造,在出租方式上,一般都整间整套出租,由于房间之间相互影响较小,一般最多可允许两人同住。

  在服务方面,由于整栋或整层进行管理,通常可以利用公共空间提供公共服务,包括茶吧、放映厅、台球室、健身房及举办社区活动等(高端公寓则公共服务更为高端,比如泳池、会客厅、酒廊等)。

  在市场方面,有高端服务式公寓,比如全球最大的国际服务式公寓运营商雅诗阁,一直以高端的配套和国际化的服务获得精英管理层和业内领袖的亲睐。其他更多是面向年轻客户的中端产品,如常见的都市白领、创业人群等。他们热爱社交、喜好现代生活方式,集中式公寓所提供的公共空间、社交环境、家政保洁等服务正中其需求,比如雷军投资的You+致力于创业者之家的建设,定位比较明确,从环境到设计,都希望从创业者的角度考虑。比如靠近科技园区,房间用吊床形式,室内不提供厨房(厨房装修效果图)等。公寓创始人之一,来自车库咖啡,能更好的了解创业者的需求。希望从创业公寓过渡到创业社区,满足创业者的归属和认同。


  集中式VS分散式 哪种业态更好?

  当前,集中式长租公寓及分布式长租公寓在行业的发展中各有优劣势,是一种互为补充的状态。各自的优劣势主要有以下几个方面:

  资产增值效率:集中式长租公寓一般是整体收购或整体租赁,可以统一管理发挥协同,产生溢价,对于商办物业、工业产房等都具有提升资产价值的作用。分布式长租公寓中个人房源较多,则有利于个人房东获益。

  改造运作能力:集中式长租公寓因为涉及旧楼的收购改造,一定程度上相当于一个小型开发商,对于楼宇要有充分的理解,相比之下,分布式长租公寓不存在这种情况,改造难度较低。

  管理能力:集中式长租公寓因为房源集中,人员配比不高,服务半径小,管理难度也相对较低;分布式长租公寓异常分散,服务半径大,增加人员则提高成本,减少人员则管理低效且存在管理漏洞,因此公寓行业内有一句话:“能管理好集中式的不一定能管好分布式,但能管好分布式的一定能管好集中式。”

  房源多样化:分布式长租公寓的产品层次更为丰富,租客选择多,市场容量也相对较大,集中式则房型相对单一,租客合适房源较少。

  目前擅长集中式的魔方已悄悄试水分散型公寓,新成立的分散式公寓事业部 由公司CEO柳佳直接负责,新品牌暂定为魔域,主要专注整租市场,在上海先起步,年底进入北京市场。优帕克近日也宣布与重庆整栋式项目签订合作意向书,正式进入集中式公寓市场。看来,无论是分散式还是集中式各大品牌运营商都在原有业态的基础上逐渐将触角伸到新的领域,究竟最后花落谁家,笔者和大家一起拭目以待。
 
来源 / 新浪乐居

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评论

186****3960
2016-10-31 03:09

把房地产和众筹结合起来,确实是一个新的玩法,值得期待。

139****4356
2016-10-30 07:33

所谓消费时代不过是有钱人在消费,地产春天也是有钱人的春天

匿名
2016-10-30 05:48

在土地资源紧张、住房供需不平衡的深圳,什么时候能够真正开始转变?

135****9535
2016-10-30 03:24

城市更新是个不错的方向,它会有何发展我们拭目以待。

150****4861
2016-10-30 01:12

不赞同,这么说也太乐观了。

189****9931
2016-10-29 06:08

真是图文并茂,写的真不错。
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