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一、夫子庙商圈介绍

夫子庙商业街区,是指建康路—平江府路—琵琶街—瞻园路—大四福巷围合区域(不包括平江府路、大四福巷沿线),总面积约0.21平方公里。夫子庙始建于宋朝,由当初的文教中心演变而成如今的繁华闹市,南临秦淮北岸,从文德桥到利涉桥,东起姚家巷,西至四福巷,北邻健康路东段,是中国著名的旅游文化胜地。街区历史悠久,闻名遐迩,以其传统与现代交融、文化与商业辉映的独特魅力,在全国著名特色商业街中占据了重要地位。四周围以高墙,配以门坊、角楼。后以夫子庙为中心,发展形成了夫子庙商业区。该区集商业氛围、旅游景观、宗教文化、建筑特色、风味美食、民俗民风于一体的大型综合性商贸旅游街区,其集商业街、旅游街、文化街、休闲街、美食街于一体的“五街合一”模式在全国具有示范作用,其管理服务规范走在了全国商业街的前列。1985年,南京市按庙会格局修复夫子庙古建筑群,周围茶肆、酒楼、店铺等改建成造型各异的明清建筑风格,如今的夫子庙以金陵灯会、民俗名胜、服饰商品、古玩字画、花鸟虫鱼、风味小吃为特色经济效益显著,成为夫子庙旅游经济的重要支柱和特色文化,且引入各大品牌专卖店,成为具有庙市街景合一的文化、旅游、商业、服务等多功能的旅游文化商业街。秦淮区政府及夫子庙街道每年举办的“夫子庙灯会”、“秦淮之夏”等文化和商贸活动吸引了大批海内外客商来此投资,使得每天人流量达到15万人次以上,节假日更高达40万人次左右。



二、夫子庙商圈业态分析

2.1.商圈总体商业现状分析
夫子庙地区商业主要以夫子庙大市场为核心,同时包含周边众多的临街店铺以及百货、超市等供应形势。东自平江府路,西至瞻园路的约0.5平方公里的范围内有商场商店300多家、影剧院2家及诸多宾馆及游乐场等,地下还有一个约10000平方米的地下商业街。夫子庙地下商场、夫子庙大市场、夫子庙商场等大型商业物业均集中分布在夫子庙商圈区域内,多种商业形式并存,功能组合均衡,各种业态较为集中的分布使得整个区域内总体商业气氛相对较为浓厚。夫子庙商圈之物业除上述大型零售场所,区域内临街店铺也为数众多,但多数店铺单位面积较小,档次以中低档为主,所售物品质量、档位参差不齐,很大程度上影响了该区域在消费者心目中的地位。该商圈所处的秦淮区整体的个人收入水平较低,相对其他区域其消费能力更低。但是仰仗其浓厚的文化底蕴,打响文化牌,带动整个区域经济发展是该区域未来的主要方向。至今,在夫子庙区域形成了五大特色商业市场:一是古玩字画市场。二是花鸟鱼虫市场。三是民间工艺品市场。四是小商品市场。五是风味小吃市场。纵观整个区域商业市场,商业街及临街店铺所占的比例较大,目前临街店铺整体档位较低,商业气氛较差;另一方面,商业街规划欠缺合理性,店铺割划杂乱无章,档次良莠不齐,整体感觉混乱,使得谈起夫子庙的商业形象,大都为小型街边店铺为主要特征,经营素质较低且商业档次较差。小店、小贩多,外来人口多,假货仿制品多。消费水平低,价格低。南京本地人对夫子庙地区的评价较差认为除中国传统节日和有外来客人外,基本不愿不光顾。

2.2.夫子庙商圈区位分析
南京夫子庙位于南京秦淮区,市中心偏南。



2.3夫子庙商圈周边环境分析
基地位于夫子庙商业区内部。该区集商业氛围、旅游景观、宗教文化、建筑特色、风味美食、民俗民风于一体的大型综合性商贸旅游街区,其集商业街、旅游街、文化街、休闲街、美食街于一体的“五街合一”模式。人流量极大,区位优越。

三、夫子庙商圈交通概况

整个夫子庙建筑群被城市主干道包围,有3个主要出入口可进入夫子庙步行街区内部,分别位于中华路、健康路、平江路。



公交线路表:



四、夫子庙商圈特征

4.1.商圈特征
商业场所多,商圈规模大,人口密集,流动人口多。商圈大,热闹,各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金
4.2.消费特点
快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高
4.3.周边商店的聚集状况
多功能聚集(零售业与饮食业、服务业、娱乐业、以及银行的聚集
a有利于产生放大的聚集效应
b能有效地扩大该地区的购物与服务商圈

五、夫子庙商圈前景

5.1优势
1、政府的各项利好政策的制定和实施,带动了南京总体经济的发展,同时对於商业物业的开发和经营也产生较大的促进作用。
主要政策包括:
•城市重大工程的建设,以政府投资的规模和力度带动,引导其他社会投资
•制定和实施各种优惠政策,包括引进外间,民间资本,股份制经济政策等
•提高居民整体收入水平,促进消费市场的稳定发展。
(1)夫子庙地区每天均人流量达到10万人次以上,节假日30万人次以上。夫子庙仰仗着其浓厚的文化底蕴,加之政府的大力支持,该区成为游人到南京必到之地,有一定的商业气氛和凝聚力。与此同时夫子庙也带动该整个区域的经济发展。
(2)夫子庙规模大,管理机制比较活,而该地块相对新街口的价格具有优势,对回收期比较长的事业是具有非常好的优势。
(3)基於各种不同的地理环境或资源问题,现新街口商业的设施和环境都难以和夫子庙所提供的休闲,娱乐,餐饮,商业及优美的绿化环境相提并论。
(4)该区的业态组合,空间环境相信是其最吸引租户和消费者,再加上一队高度专业运营的团队。在推广促销,租户,商场的管理,都会有一定的专业水准。
(5)该区域整体统一规划,有利于管理和长期回报。

5.2劣势
(1)位於秦淮区,传统区遗留历史问题不少。该区居民收入较低,消费力弱。
(2)该区客流量虽然高,但人均消费只有人民币219。和其他商业区比较下,是最低的。
(3)南京市民对夫子庙,白下区存有偏见,认为该区落後,外来人口多,素质低,消费能力低於其他区域。
(4)南京市的不动产市场价格己经开始不断的提升,在成熟的商业区,如新街口,发展项目己需要投入相当大资金.但缺乏商业气氛的旧区,如水游城的一个商业单体,则需要相当一段时间培养其知名度。
(5)市民的月收入,虽过去几年都保持高增长。但还是落後於北京,上海,广州。
(6)一般消费者的消费态度相对北京,上海都比较传统。完全改变他们消费观念要一定的时日。
(7)南京市各区现同时都在开发,规划房地产,商业项目,易形成商业业态的高度同质化现象。

5.3.机会
(1)南京整体经济迅速增长,这个趋势在未来几年仍然持续保持,这将与市民收入增幅速度,相辅相成,从而帮助加速改变消费习惯和开拓消费新特点。
(2)南京凭着其特殊的历史渊源,优越的人文环境和自然环境使南京倍受本地及国外游客所欢迎,而夫子庙也是游客到南京必访之地。
(3)南京政府希望打造一个更加多元化的商圈,积极发展旅游和商业,这样带来了巨大的”拉重效应”,使南京旅游和商贸的辐射力与集聚力日益提高,带动消费市场。
(4)都市圈交通网络按以南京为核心的”一小时单程出行时间”为标准,覆盖了扬州,镇江,仪征,马鞍山,芜湖,滁州等城市,并与南京的快速环路相连形成”一小时都市商圈”。该商圈引领了外地消费人数及消费额大幅增加。
(5)未来夫子庙区域的扩展,交通的遂步完善,新老景区的开发与进一步发展,将使夫子庙商圈形象提升,同时该区聚集人流量聚量增多。
(6)部份消费者己经由单一物质消费费转向全方位的物质和精神文化消费,消费心理己渐步向稳定和成熟。
(7)年轻人将会成为最重要的的消费群。他们消费行为开放,反传统。从而影响整个消费市场的经济效益。
(8)距离在30分钟在到达目的地是一般消费者所能接受。随着拥有私家车人数增加,交通愈来愈完善,对新街口商圈构成一定的威胁。
 
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