退出

一、北京国贸CBD商圈介绍

1.1、北京国贸CBD简介
  北京商务中心区(Beijing Central Business District),简称北京CBD,地处北京市长安街、建国门、国贸和燕莎使馆区的中心交汇区。
  北京CBD是西起东大桥路、东至东四环,南起通惠河、北至朝阳北路之间7平方公里的区域。这里是摩托罗拉、惠普、三星、壳牌、丰田、通用、北京现代、德意志银行等众多世界500强企业中国总部所在地,也是中央电视台、凤凰卫视、人民日报、北京电视台传媒企业的新址,是国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业的所在地,也拥有众多微型信贷服务机构,是金融工具的汇集之处,代表着时尚的前沿。同时,CBD又是无数中小企业创业和成长的摇篮。
  边界的交通条件,浓厚的商务氛围,快速的信息传递渠道,已为北京CBD的崛起构筑了天时与地利。为适应全球化电子商务的要求和信息化社会的特点,未来北京中央商务区的建设将在继承传统CBD特点的基础上,向多功能、全方位、网络化、一站式服务的方向发展,以最先进最完备的设施,最全面最快捷的服务,营造面向二十一世纪北京CBD的新形象。一个充分体现中国特色与信息社会完美结合的现代化中央商务区将最终展现在世人面前。
北京CBD商圈地标
北京CBD商圈地标

1.2、北京国贸CBD建设背景
  商务中心区(CBD)最初起源于20世纪20年代的美国,意为商业会聚之地。20世纪五六十年代,在发达国家,城市中心区制造业开始外迁,而同时商务办公活动却不断向城市中心区聚集,要求一些大城市在旧有的商业中心的基础上重新规划和建设具有一定规模的现代商务中心区,纽约的曼哈顿,巴黎的拉德方斯,东京的新宿,香港的中环都是国际上发展得相当成熟的商务中心区。现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构,拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施,具备完善的市政交通与通讯条件,便于现代商务活动的场所。商务中心区不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征,而且是现代化国际大都市的一个重要标志。
  1993年国务院批准的《北京市城市总体规划》明确提出,在朝阳门至建国门,东二环至东三环一带,规划建设北京商务中心区。1998年,市规划局在《北京市中心地区控制性详细规划》中,将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路,南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。2000年6月5日,第76次市政府专题会议决定,将商务中心区建设纳入北京市“十五”计划。2000年8月8日,北京市政府第82次市长办公会决定全面加快北京商务中心区的规划建设并成立相关的领导机构。2000年8月15日在北京开幕的第一届北京朝阳国际商务节,将CBD这张“名片”象品牌一样正式隆重推出。专家预言,以国际形象出现的北京CBD将为首都经济的发展起到助推器的作用,他所带来的并不仅仅是大量的就业机会和现代城市高速发展,而且还将把中国经济融入到全球经济的浪潮中。

二、国贸CBD商圈业态布局

2.1、商业供应量快速增长,商圈地位逐步升级
  CBD商圈是京城传统的国际商业开发区,一直备受广大开发商的关注,是北京房地产开发的热点区域。随着CBD商业地产供应量近几年呈现持续快速增长态势,北京商业格局已经发生较大变革,作为新兴的市级商业中心,CBD已经超越西单、王府井,成为北京规模最大的商业区。

2.2、涉外氛围浓重,外籍人士众多
  北京CBD是首都外事活动最集中、涉外单位最密集的一个区域。目前与中国建交的161个国家中,除俄罗斯、卢森堡外,其余159个国家的驻华使馆都在区域范围内,区域内还云集了近3000家外国公司的办事机构,多家世界500强企业、中外合资五星级酒店、联合国及其他国际组织驻华机构等。外资企业老板、跨国企业高级管理人员、使、领馆内的外籍工作人员及家属及居住在CBD区域内高档酒店的外籍旅客使CBD商圈成为外籍人士最多的区域。  
 
2.3、各业态经营良好,商业自持比例高

  商圈内不论是社区商业还是商业综合体,由于消费需求强烈、消费力水平高,消费人群庞大,各业态的发展相当稳健,尤其是高档零售和高档餐饮已经成为区域内主流,并逐步形成商业亮点,对区域外的消费产生更有力的吸引; 由于商圈内各物业的租金水平相对高于其他区域,收益稳定并且潜力巨大,开发商自持物业租赁经营的占有相当大比例;这不仅有利于项目本身的发展和潜力挖掘,同时使整个商圈内业态规划的可调性大大提高,为商圈的发展奠定了相当不错的基础;
 
2.4、休闲娱乐业态相对匮乏,市场空白点显现
  一方面,区域内的商业基本上是写字楼、公寓、酒店的配套,发展商前期对商业部分没有太多想法,缺乏整体商业规划的大思路,单纯从收益角度考虑商户的引入,休闲娱乐业态由于租金给付能力较低,自然就不在招商范围之内;另一方面,大部分项目受自身条件限制,不具备休闲娱乐业态要求的量体条件,一部分有量体优势的项目如国贸、世贸天街、LG大厦商业等量体太大,同样不适合休闲娱乐业态的发展;另外如SOHO、SOHO尚都等项目有量体优势,又有发展该业态的条件,但是发展商采取了分散销售的方式,致使经营权分散该业态无法统一引入; 因此,商圈内休闲娱乐业态相对匮乏,形成了一定的市场空白,这也最终导致了大连万达广场对该空白的补充,经营情况空前火爆。

2.5、CBD商业规划
  1、功能布局规划,北京商务中心区4平方公里的用地面积,前期规划在综合比较国内外已形成的CBD的基础上,提出建筑规模控制在1000万平方米之内,其中写字楼约50%左右,公寓25%左右,其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。主要的商务设施将沿东三环路、建国门外大街两侧布置,确定位于"金十字"东北角面积约30公顷的地区为CBD的核心区
  2、空间形态规划,超高层建筑集中于东三环路两侧布置,主体建筑的高度均在100米以上,部分商务建筑高度在150米-300米之间,主要的标志性建筑沿宽敞的东三环路两侧成序列展开,产生一种强烈的震撼力,使东三环路成为展示CBD形象的一个窗口。国贸桥东北角的CBD核心区,是超高层建筑集中的区域,它将形成CBD的标志性建筑群。整个CBD将成为体现新北京现代化城市形象的最重要的区域。

2.6、商铺及住宅售价分布
  商铺售价分布:5万/㎡到10万/㎡不等,按地段售卖。
  住宅售价分布:6.5万/㎡到18万/㎡,按地段和环境售卖,CBD10月新房均价 91666 元/m² 。

三、国贸CBD商圈交通规划

  客流资料调查显示,93%的CBD员工居住在CBD以外,大多数在城市外围的大型居住区。预计未来CBD将有48-50万人依靠公共交通出行。目前北京CBD交通方式主要依靠道路交通,并没有形成一个真正意义上的综合的、立体的、多层次的交通系统,几条快速路和主干路如东三环、西大望路、东四环路、通惠河北路、建国路、朝阳路、朝阳北路都承担了大量的过境交通,过境交通占60%,且内部道路网可开发潜力不大。因此,道路交通难以解决CBD内部出行问题。
  根据北京市远景年交通线网规划,CBD规划有“四横四纵”8条线,分别为M1/R1/R4/M6/M10/M14/沿四环线及沿东大桥路线。目前,CBD区域运营轨道交通线高峰小时每天承担约6万左右的客流。西大望路站及国贸站客流最大,高峰小时西大望路出站客流达1.4万,以下为地铁线路图。
 
国贸CBD商圈地铁路线
国贸CBD商圈地铁路线

四、北京国贸CBD商圈特征分析

  CBD商圈集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施,国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构,商圈内各业态相对均衡。
  消费人群特点:北京CBD区域的消费人群约达50万,其中,年轻时尚的商务白领约25万到30万,CBD常驻财富阶层及涉外人士约各有5.5万,商务旅行人群约1.7万,文化休闲人群约1万至2万,观光人群在4至8万左右。

五、北京国贸CBD典型投资商业项目

  典型商业项目 1、国贸商城 2、华茂购物中心 3、万达购物广场 4、银泰购物中心

国贸商城
1、简介
  国贸中心始建于1985年8月,90年8月30日全面开业,由对外贸易经济合作部所属鑫广物业管理中心和马来西亚郭氏兄弟集团所属香港嘉里兴业有限公司共同投资兴建。在北京率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式,是北京著名的以提供高档商品和服务为主的现代化购物场所。经2000年改造扩建后,总建筑面积6万平方米,营业面积为3万平方米,分为地上两层和地下两层。近200家专卖店为宾客提供高品质的商品和服务,包括:国际精品、服装服饰、中西餐饮、娱乐健身、礼品玩具、邮政快递、银行等。 
  2000年5月全新亮相的国贸商城是在原国贸商场的基础上投入4000万美元改扩建而成的。商城地处交通汇聚之地,三环、地铁、公交车都十分方便,适应国内绝大多数顾客使用公共交通工具的特点;商城新建的南、东、西、北大门各具特色,特别是与“国贸地铁站”直接连通的地下走廊更可直入商城;商城总建筑面积达6万平方米,更适合国内客人的行走极限和购物习惯;120家时尚服饰专卖店,价位合理,适合多数人群的消费水平;两个主题商店——国贸晨曦百货和华润超市商品齐备,价位适中;30余家世界顶尖品牌汇聚的国际精品区,为时尚人士提供领先的潮流服饰;独具特色的京城商厦内首家真冰溜冰场,吸引了众多热爱健康的年轻人;数十家国外知名餐馆、酒吧和国内餐厅满足顾客的餐饮需要。商城的上述软件设置虽然与美国MALL有一定分别,但是更加适合本地客人的消费习惯。

2、商场定位
  未扩建之前的国贸商城,整体装修雍容华贵,商品也多为国际一线奢侈品牌,定位为高端商场,2000年扩建以后,不仅加大了营业面积,而且引进了120家时尚服饰专卖店,意在吸引更多的消费人群,但国贸商城给人的整体感觉依然没有改变,仍然定位为高端商场。

3、楼层介绍
  B1层有青春时尚区、潮流服装区、饮食街、时尚及家居街、主题商店和时尚精品区,B2层为娱乐休闲区,1层为国际精品区,2层为国际精品及餐饮区。

六、北京国贸CBD投资前景分析

  北京CBD是全北京商务最成熟的地方。不到4平方公里的区域内,聚集了1/5的世界500强企业和众多的跨国企业,是世界500强企业和跨国公司集中度最高的地区。这里聚集了来自世界各地的精英,换言之,CBD蕴藏着巨大的高端消费人群,据统计,每天约有100万左右的白领阶层在CBD区域内上班、消费、休闲。
  投筹分析师认为,从北京首都功能角度看其‘四大中心’的地位决定了众多巨头企业总部都会设在北京,而国际型、商贸型、服务型、传媒型的知名企业多会选择在CBD办公,这里的国际交往最频繁,政府更重视服务企业,其国际化的商务氛围是望京、丽泽等新型区域无法比肩的,这就奠定了CBD在北京的首席商务区的地位,已成为北京乃至全国真正的商务中心。
  中央CBD地位的重要性决定了必须有与之标准相匹配的写字楼为众多名企提供办公空间。其区域投资价值可想而知。
气泡说明
×
评论(5)
150****2587 150****2587
2016-10-31 03:24

讲的很细,对商业地产有了全新的认识。

131****8092 131****8092
2016-10-30 05:23

小白一枚,有几个地方不是很懂,可以交流一下嘛?

131****9152 131****9152
2016-10-29 08:36

一直在找这样专业的分析文章,总算找到了,帮助很大!

139****7310 139****7310
2016-10-29 08:00

任何投资都是有风险的,只有通过专业的分析,对相关领域足够了解,才能将风险减到最小。

1 2