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一、燕莎商圈简介

1.1、北京燕莎商圈范围 
  燕莎商圈是北京最为知名的国际化社区之一,是北京外籍人士主要居住地之一。区域主要指北京市朝阳区东三环路燕莎桥周边地区,由于该区域以燕莎商场为核心,东临使馆区,西临东三环,东三环以内部分主要指:新东路以东,新源街/顺源街以南,东直门外大街以北区域。东三环以外部分主要指:东四环以西,霄云路以南(含),农展馆南路以北区域。
燕莎商圈地标
燕莎商圈地标


1.2、北京燕莎商圈概况 
  1992年,在德国使馆不远处,燕莎友谊商城落成,成为北京20世纪90年代最大、最高档的零售百货商城,全国的商场老总一度争相来此参观。这座商城是德国建筑师设计的,燕莎商圈也是随着德国使馆的落户逐渐兴起。  
  燕莎商圈位于第二第三使馆区中心地带,京城最成熟的涉外商务生活区之一,北京已发售的外销公寓70%在这里。朝阳公园周边就有棕榈泉国际公寓,京达国际公寓、亮马名居、橙色时光等。周边分布的酒店如凯宾斯基饭店、京城大厦、昆仑饭店、长城喜来登饭店、希尔顿大酒店等均为四星级以上酒店。周边写字楼包括燕莎中心、亮马河大厦、京城大厦等均为甲级写字楼,其良好的出租情况和高档的硬件设备为本商圈培育了良好的周边环境。主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品;受CBD和泛CBD商业冲击明显,商业经营效益下降。

二、燕莎商圈业态布局

2.1、北京燕莎商圈业态分布
  燕莎商圈集餐饮和零售业为一体,主要服务于中高端人士。写字楼、高档外销公寓、别墅人群是周边商业消费者的主要构成。商圈内各国大使馆聚集,涵盖了北京第三使馆区和第二使馆区大部,外籍外交人员及家属众多。大量外国驻京商社、办事处密集,外籍从商人口数量众多,本区域消费水平在北京几个主要商圈中是最高的,大部分高档消费场所均经营状况良好,且营业多年,形成了良好的市场美誉度,消费群体忠实度高; 

2.2、北京燕莎商圈商业环境规划
  燕莎商圈是京城最成熟的涉外商务生活区之一。在这里诞生了北京的许多个“第一”:第一家中外合资五星级酒店,第一家顶级购物中心燕莎,第一批涉外高档公寓、别墅等。目前,燕莎商圈的确定了“国际化、多元化”的房地产开发方向,引起了业界人士的关注。 
  燕莎商圈的国际化社区并无明确标准,北京楼盘在做推广时通常也喜欢冠以“国际化”。但燕莎商圈核心区提出的“国际化”含义却有所不同,它带有一些行政规划上的特点。业内人士认为,燕莎商圈核心区是京城少有的具备国际化社区定位的区域。据麦子店街道有关人士介绍,该域外籍人士有7800多人,每年该区域的外籍人士消费逾3000万人次。 
  在国际化居住氛围的影响下,区域内商业地产项目的国际化元素也会越来越多。不难推断,随着国际化氛围的更加浓厚,燕莎商圈投资价值将不断得到提升。燕莎区域打造国际化社区的规划将会进一步带动该区域地产项目的升值,尤其是专门为具有国外背景企业或成功人士量身定做的具有国际水平的项目,将会脱颖而出。
  佳程广场、南银大厦、京城大厦等项目都在不同时期或者将在以后成为该区域的地标性建筑,而这些顶级项目的汇集也能吸引众多国内外知名大企业,这无疑会为区域的商务氛围和大环境的建设锦上添花。 

三、燕莎商圈交通规划

  北京的第一批四星级、五星级酒店有多家坐落于燕莎商圈内,燕莎商圈的形成和发展始终伴随着浓厚的涉外氛围绕这些涉外酒店及使馆区便出现了许多高档写字楼、公寓、娱乐场所等。燕莎商圈是北京最为知名的国际化商圈之一,而第三使馆区的建设则进一步加强了其国际化的氛围。 
  北京燕莎商圈及其的辐射范围内,三元桥国门地段与临近的亮马河商务区共同拥抱第三使馆,形成北京商务活动最密集的综合商务区。美国、韩国、以色列等14个国家的大使馆的新址建设以及随着各种规划和利好消息浮出水面,燕莎商圈及辐射区的新局面将越来越突显。酒仙桥和朝阳公园附近也是北京最早的涉外居住区,经过多年的发展,已成为北京涉外氛围最浓的区域。随着燕莎商圈的发展,其辐射范围越过了东三环,达到了东四环,从而使原有的燕莎中心商务区向东、北两方向外延,覆盖了机场高速路的周边区域。 
  北京燕莎商圈比肩机场高速、东三环主路,并且是地铁10号线的换乘口、机铁快速路上唯一的经停站,形成了三环路、地铁、快速路、高速组成的立体交通网络。由于距离东直门交通枢纽的位置非常近,可以很快到达市区各个地方,交通便利,使得北京燕莎商圈投资价值提升。
 
北京燕莎商圈地铁线路
燕莎商圈地铁线路

四、燕莎商圈特点 

4.1、消费力无庸质疑,商家经营良好; 

4.2、“一个项目的商圈”,商户选址困难; 
  燕莎友谊商城是目前商圈内唯一纯商业项目,并且燕莎友谊商城是外事旅游定点机构之一,自开业以来接待外宾超过600万人次。作为高收入消费人群的聚集地,燕莎商圈吸引了众多的零售商户选址于此,特别是不同类型的餐饮、酒吧商户,形成了燕莎商圈商业物业的供不应求,在没有纯商业物业可选择的情况下,只得选择写字楼或住宅底商,但由于上述底商对于某些餐饮、娱乐行业具有一定限制,因此,许多商户无法在该商圈找到适用的商业物业。  

4.3、特色街区商铺众多,消费档次高; 
  区域内餐饮类多以临街铺面形式存在,主要集中在宵云路、星吧路;零售类多以专业市场形式存在,特色街区较多且经营特点突出,女人街、星巴路酒吧街等在全市商业环境中均属亮点;燕莎商圈内休闲娱乐业态分布不均,麦子店街沿线分布相对集中,服务于商务和外籍人群,档次上来讲基本以高档为主。
      
4.4、潜在商业供应量不大,商圈发展受制约;
  燕莎商圈的潜在供应量相对较小,在建项目基本都是配套型的底商物业,且单体项目的商铺面积基本都没有超过燕莎友谊商城。在北京其它商圈商业地产供应量普遍较大、且新项目单体商业面积都相对较大的情况下,将给燕莎商圈造成巨大的压力。尤其是在距离较近的CBD商圈的影响下,未来发展会受到极大限制,很难再有扩大辐射范围的机会,在相当长的时间内仍将会保持目前的形象,甚至有可能会逐渐被其它商圈侵蚀。 

五、典型商业案例

  北京燕莎商圈典型投资案例:燕莎友谊商城、平安国际中心、吧路特色餐饮街、金源新燕莎MALL

  燕莎友谊商城
  燕莎友谊商城于1992年6月正式开业,1993年4月实行合资,是国务院批准的、国内第一家开业的中外合资零售商业企业。燕莎商城本店建筑面积4万平方米,营业面积2.2万平方米。
  北京燕莎友谊商城与四周著名的凯宾斯基、昆仑、长城等五星级酒店共同组成了京东地区的高消费商业圈。开业十几年,燕莎商城累计接待中外宾客8500万人次,其中外宾550万人次。燕莎不仅是北京市高收入阶层休闲购物的首选商店,而且是来京游客和从事商务活动人士观光购物的商业名店。燕莎商城累计实现销售总额93亿元,创汇近8500万美元,累计创利税6.5亿元。燕莎友谊商城地处北京东三环路边的亮马河畔,与第二、第三使馆区毗邻,地处高档消费的旺地。经营面积2.2万平方米,经营着全国各省市以及美、英、法、意、日等数十个国家和地区的名牌商品10万余种,平均每年接待顾客800万人次。销售额以每年5.7%的平均速度递增。
  在占据燕莎商城30%份额的进口商品中,国际品牌也比比皆是,法国的化妆品、瑞士的手表、日本的家居用品、美国的办公系列。已有9大奢华品牌进驻了燕莎,分别是Cartier、Ermenegildo Zegna、WMF、Givenchy、Lancel、Canali、Pal Zileri、Montegrappa、Trussardi Jeans等,女装品牌:ESCADA、PORTS宝姿、NOUVARA圣诺兰、STSANLI、ZANNIFÉR瓒妮佛、GROUNDSHOW等;男装品牌:LOZIO、LANGKEN、ARMANI、CANALI、MARCO AZZALI、LAVICO等;皮具品牌:Beverly贝佛利、姬龙雪、JAGUAR、迪桑娜、法狮奴、JEEP、BRAUN BUFFEL等;眼睛品牌:LINDBERG、BVLGARI、Dior、MONT BLANC、POLICE、SEIKO等。

六、投资前景分析

  一个城市要繁荣繁华,商业应当首当其冲。而就具体的点来说,一个成功的商厦就能带动起一大片地面来。历史上曾经有一个第二友谊商店的计划,为了开发使馆区,后来搞成燕莎,燕莎不是一个商城的成功,它带动了一片。不光是燕莎,其他地方也是一样。大商场带动一片区域的这种现象非常普遍,这是商业的独特作用,它能够提升地价,提升房地产价格,提升区域价值,商业有一个扎堆效应,大家都向它周边靠拢。

  燕莎周边的高档公寓,以昆仑公寓为首,北京公馆,京城大厦,亮马名驹,世方豪庭,琨莎中心,相连丽都商圈,东直门商圈;在商业投资的角度上北京市应该可以和cbd相提并论的只有燕莎了。

  为什么燕莎商圈的高档公寓供不应求?
  首先,要说的就是土地成本。有些顶尖级的项目是必须要做成这个档次的,因为它的土地成本实在太高。如有些项目是危改拆迁项目,成本高。但有的却不是,而是根据所在位置决定其定位的。
  其次,在外立面、大堂、装修档次上是有区别的。顶尖级公寓所采用的设备一般都是纯进口,大堂高大气派,装修豪华,每户装修所用材料也都是进口产品。而中档公寓虽然位置不输于顶尖级公寓,但为了降低售价,控制成本,在设备上、装修上可能所用材料是高、中档混合。 其实,决定这种差距的还是目标客户群。购买顶尖级公寓的投资客瞄准的都是外企的高级职员、有很高租金预算的人;高档公寓则一方面可以自用,一方面可以出租给公司的中层职员。

  为什么要投资燕莎商圈?
  燕莎商圈,北京已发售的外销公寓70%集中在此地。原来,该地区的外销公寓每平方米售价都在1800美元~2500美元,这些公寓针对的需求对象都是外企中顶尖级的管理人员。针对在京境外公司逐年增加而导致的外籍中层管理人员和回国发展的人员不断增加的现象,一些发展商开始建设一批既适合自用,又适合投资的高档外销公寓,其售价创了这一地区的最低。对于这样的项目建议投资者吸纳。
  首先,北京城在不断地向外围扩展,市中心也已不再是原来意义上的城市中心区,并且现在不只有一个。就拿四环路来说,人们普遍感觉到它是城市边缘地区。伴随着CBD的建设以及燕莎商圈、中关村地区等的建立,四环路再也不是北京的近郊,而是紧邻中心区的地区,其地价当然就会上升。三环路更是如此,京城的东、北、西三个方向表现尤甚。因此,在经济形势较好的情况下,商圈附近的高档项目再想有更低的价格,很难!
  其次,在这些涉外商圈里,惟一没有对住宅建设进行控制的大概只有燕莎商圈,但其用地却十分紧张。这一区域,有着长城饭店等北京最早的一批涉外饭店,是北京最早自然形成涉外商圈的区域。再加上该地区紧邻机场快速路,因此,许多对外的商务设施,如写字楼、酒店等都集中于此。在新兴的“燕莎制造”里昆仑公寓、昆仑汇首当其冲,打造的是第二个国贸,同时,在同一个区域里,北京公馆,昆仑公寓,京城大厦,形成了新的三角地带。  
  商圈的概念从投筹分析师角度理解,它的特征首先是辐射性,第二是消费支撑能力。对于基础设施都有一些要求。这样才能形成商圈。从大范围来讲,这片地区发展比较完整,燕莎商圈的区域价值提升在于新的燕莎金三角。
气泡说明
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评论(2)
139****9229 139****9229
2016-10-30 10:55

没怎么看懂,谁能给点实质性的建议?

150****2587 150****2587
2016-10-30 02:00

思路很清晰,对商业地产的理解分析很透彻。