退出

一、北京西单商圈概况

1.1、北京西单商圈概况
  西单商圈由南北方向的西单商场、华威大厦、华南大厦、西单文化广场、中银大厦、首都时代广场等17个精品建筑构成,是北京传统商业中心之一,而其地理位置又位于城市的中心,交通便利,上世纪八九十年代一直是北京首屈一指的购物场所。随着城市东移及王府井大街的彻底改造,旅游者及外地游客更青睐王府井,西单周边商圈的写字楼及商铺等也成了众多企业投资的宝地。
 
1.2、北京西单商圈发展历史
  西单商业中心主体部分以西单北大街南段为主,向南至宣武门,总营业面积在40万平方米左右。最早的西单商业区始于50年代末,随着长安街的开发建设以及城市人口的大量西移、北京市商业网点布局由“小、多、密”变成了“大、稀、少”,在六七十年代,西单形成集零售业、餐饮业、服务业和修理业于一体的市级商业中心。
  而在七十年代末期至九十年代中期,随着商品的丰富和流通的活跃,西单商业区迅速发展起来,商业网点增多,街区网点密度加大,商品品种丰富,服务项目齐全。特别是在这一期间内,北京市政府对西单东侧进行了改造,使硬件设施水平和总体功能有了质的飞跃,这些举措,都促进了西单商业及商业地产市场的繁荣。
  九十年代中期,西单地区则实现了由传统商业区向现代商业区的转变,西单赛特、中友百货、君太百货等购物中心的开业,以及西单商场、西单购物中心等传统商业中心的升级改造,使西单商圈逐渐形成了时尚、品位、休闲的特色,成为北京城市具有青春特色的核心商圈。
  现在,“大西单商圈”已经日渐成型。但受崇文门、三里屯、翠微、公主坟、五棵松、国贸、大望、燕莎、望京、亦庄、朝北等众多京城新老商圈的夹击蚕食,西单商圈必须实现第三次蜕变升级,与西单气质颇合的日本平价潮流少女百货涉谷109百货和PARCO百货是否将来能进驻西单颇受各方关注。
 
西单商圈地标
西单商圈地标

二、西单商圈业态布局

 
2.1、北京西单商业聚集,商铺定位无差异 
  西单地区不足两平方公里的地盘上现已“扎堆”西单商场、西单购物中心、西单109商厦、华威大厦、中友百货、君太百货、美美百货、西西友谊商场、西单文化广场等数十家大型百货商场,现有商业面积加起来已超过百万平方米,且都定位于中高端客群,定位差异不明显,商业竞争一直处于白热化状态。

2.2、北京西单商圈市场现状
  人性化:丰富的人性化元素、配套服务设施齐全、优质的服务; 
  国际化管理:硬件维护、环境清洁、保安配套等方面较好;聘请、引进专业的国际化商业管理;
  市场推广:新颖的市场推广宣传方式、大力度的促销打折活动;
  品牌和店面:丰富的商业品牌、引进众多有吸引力的国际品牌;

2.3、北京西单商圈商业地产投资价值凝聚 
  以大型主题商业为主的美晟国际广场、西单MALL、大悦城西单、喜来广场等一批商业地产项目的进驻,无疑将给西单商圈带来了旺盛的活力。整个商圈的改造升级,使服务功能越来越齐全,集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体,高档次、高品位的品牌专卖店和购物中心越来越呈现集中化趋势,规模也越做越大,这些都使西单商圈重新又凝聚起巨大的吸引力,商圈的辉煌即将延续。
   
2.4、北京西单商圈“北热南冷”格局改变,南区商业地产价值日益彰显     
  长期以来,人们在传统观念上总是将西单商圈长安街以北区域视为重点,然而就目前看来,由于西单商圈北区的发展空间已经非常狭窄,南区商业价值正日益体现,原本“北热南冷”的局面将有望得到根本改观。在西城区政府早期的规划中,就已经提出“TBD时代商区”的概念。“TBD时代商区”以宣武门教堂和西单时代广场为南北端点,包括时代广场、西单美爵酒店和喜来广场、安福大厦、天安国汇。
  规划专家曾经提出,西单南区由于拥有中国最古老的天主教堂以及历史悠久的四川饭店等建筑,具备深厚的历史文化积淀。西单南区是北京市功能核心区的一部分,是传统宗教保护区,也是国内知名的商业区,其发展趋势应该向宁静高雅方向发展。未来的西单南区将成为最具有现代化和文化品位的街区,与周边的国家大剧院、北京音乐厅、中央音乐学院等融合,成为消费性的文化功能街区。
    
2.5、北京西单商圈规划更为多元化   
  新的规划对西单商区的发展提出了新的挑战。投筹专家认为,西单区域具有其先天的优势,但要发展成为真正的商业区,大密度地发展零售商业是远远不够的;真正的商业区在发展零售商业的同时,相关配套产业也需要得到相应发展,加之与金融街邻近的地理条件,西单商区更有理由在业态形式上走向多元化。
  西单拥有邻近政府机构以及大型企业的核心地理位置,附近的金融街也带来了大量国际知名企业的入驻,集中了大量的国内外成功人士,将产生对居住的巨大刚性需求,西单商区由于其相邻的地理位置,以及已经形成的完善的周边配套,将在很大程度上成为吸引这部分人群选择居住地的重点区域。西单在其核心的地理位置优势下,除了将呈现不断上升,甚至细分的购物需求外,还将产生行政酒店、娱乐休闲等多元化的产品需求。

三、西单商圈交通规划

  西单商圈地面交通路网
  西单商业区已形成道路网络系统。从整体布局上充分体现了北京市棋盘式与环路相结合的结构特点,区域内道路网络的整体结构框架形成了众横交错、四通八达的区域路网体系,保证了西单北大街的高效、畅通。
  主干路:长安街、西安北大街
  次干路:华远路、横二条、灵境胡同、辟才胡同
  支路:武功卫、堂子胡同等11条胡同
  空中连廊:宽5-9米,高4-6米,长1198米的二层步行长廊,将东西两侧11座现代建筑连在一起。
公交路线:西单路口东西南北站、西单商场站、占主要公交路线,分别经过:7/10/15/37/88/1/1快/22/70/90内/90外/机场巴士2线/603/604/608/626等公交路线。
  地铁站:西单站,位于西单路口地下,有北京地铁1号线、北京地铁4号线经过。灵境胡同站,位于西单北大街与灵境胡同交口,西单路口以北1千米,有北京地铁4号线经过。
 
西单商圈地铁线路
西单商圈地铁线路

四、西单商圈特点

  西单商圈特点:人气旺盛,商铺租金增长迅速;以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈;商业聚集无差异;目前正在进一步规划,希望能和时代广场连通,形成更具规模和特色的青年社区。
  西单商圈人群特点分析:消费客层——时尚青年为主要消费力量,年龄层偏低,大多集中在15-30岁左右客群,社会角色以学生和刚参加工作的职业人为主;商旅人士——人群来源广泛;办公人群——年龄大多在25-45之间,受教育程度高,消费观念较新;居住人群:涉及西城、海淀等区,区内常住人群有一部分为机关企事业单位等。

五、商圈典型投资案例

  西单大悦城、美晟国际广场、西单购物中心、中友百货

  西单大悦城
  大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”,其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格,是现代大型Shopping Mall的杰出代表作。 “近者悦,远者近”得来的灵感,意为给到来的人以愉快的享受,目前大悦城系列已经包含有西单大悦城、沈阳大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城、安定门大悦城、成都大悦城等多个都市Shopping Mall,形成了中粮集团地产主业的核心商业品牌。
  西单大悦城坐落于繁华的西单北大街,定位于“中国真正的国际化青年城”,以年轻、时尚、国际化为理念,融合购物中心、酒店服务式公寓和甲级写字楼多功能为一体。项目占地1.6万㎡,总建达20.5万㎡,其中写字楼建筑面积1.5万㎡,两幢商业楼组成的11.5万㎡购物中心、一幢3.5万㎡商务酒店式公寓。四座建筑由中庭连廊连接为一体。建筑南北向长150余米,东西向宽110米,地上15层,地下4层(2层车库)。 
  西单商业区作为北京市延续至今的商贾云集之地,与王府井大街,前门大栅栏,并称三大传统商业区。在广大消费者心目中是商业经营的黄金地段,更是首都经济繁荣的象征,日均客流量超过20万,消费力旺盛。
  通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、电影院等综合性业态表达了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐、童真、兴奋、梦想等多层次的性格内涵。近300个品牌,在13个主题楼层中,通过创造性的搭配组合,构建了更有生命力和吸引力的主题空间。

六、西单商圈前景分析

6.1、北京西单商圈周边房地产市场的绝对优势
  西单大悦城完善的业态、丰富的商品品类和对品质的高要求极大提高了西单商圈的消费质量。至此,定位为时尚青年的西单商圈明确了发展方向,致力于打造更丰富的业态、最潮流的商品。而西城区政府更是加大投资力度,对西单商业设施进行了全面升级改造,力求提供最便利的服务设施,如今西单里随处可见的休闲座椅和一座座配备自动扶梯的“空中廊桥”便足显诚意。经过各方努力,西单商圈一跃而成了北京本地人和年轻群体的消费首选。对于许多北京本地人来说,逛西单已经成了一种习惯,有时候并不是为了买东西,只是想要感受一下西单街头的时尚气息,其商业圈的投资价值因北京人的购物习惯占绝对优势。

6.2 、北京西单住房市场是刚需
  投筹网专家认为,与其他商圈相比,西单商圈最大的特点便在于这里统一的定位。超过50万平方米的商业面积内包含着大大小小几十家购物中心,而它们的定位均为年轻人消费得起的中高档。一次次商圈的整体改造升级并未影响这种同一路线的规划,西单商圈无与伦比的凝聚力无疑提高了整体的综合影响力。而与无差异定位互为补充的在于,西单各商家的经营特色各不相同。汉光、君太、中友的大力度促销永远是周末和节假日吸引年轻人的法宝,而华威、明珠等市场则依靠另类、特色、好玩的服装饰品招纳时尚一族。西单大悦城自入驻伊始,便强调着“源于西单,又高于西单,进而引领西单”的市场策略。“智慧商圈,科技西单”的构建想法便由西单大悦城牵头带领。而如今,科技感也成为了青春和时尚之外,西单商圈的代名词。
  西单商圈业态的多样化和在北京独特的定位,已经成为北京商圈的代表,其周边商业中心进驻使得西单发展越来越多元化,名企入驻吸引人才,同时增加了住房的刚性需求,西单商圈片区的住宅公寓及商铺都值得投资者关注。
气泡说明
×
评论(2)
131****4273 131****4273
2016-10-31 06:50

就冲这么长篇大论也要点个赞啊。

131****9152 131****9152
2016-10-30 04:40

总觉得分析的过于乐观了,商业地产的水可比我们想的要更深。