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一、宝安区商圈介绍

  近年来,深圳宝安商圈的崛起已成不争事实。
  深圳的发展历史就是一部城市兴起变迁的历史,而在这个进程中,商圈的兴起始终紧随着城市发展的节奏,每一个城区的兴起以及每一个片区的变迁,很可能都会导致一个商圈的兴盛。从特区成立,到城区外扩、城市重心西移,宝安大道开通,紧随着这些深圳城市重要进程的就是商圈的兴起。
  随着深圳城市发展的西移,以宝安的新安、西乡、沙井等片区为主的“宝安商圈”逐步兴起,而在人们观念里较偏远的福永和松岗也引入一些知名商业体,成为宝安商圈发展的新亮点。仅这两年,海雅缤纷城、合正汇一城、沙井京基百纳、西荟城购物广场4个购物中心接连开业,一下填补了宝安缺大型购物中心的空白,同时也提升了为宝安商圈投资价值
  同时,因为城市重心西移,2015年宝安常住已快占据深圳的半壁江山。人口意味着消费力,人口激增蕴藏的巨大消费潜力自然令各大商家瞩目。同时,宝安近年房地产开发蒸蒸日上,而新城区大规模地产运动呼之欲出,为这一地区新兴商团的崛起和区域投资价值的提供了基础性平台和有力的支撑。
 

宝安商圈位置
宝安商圈位置

二、宝安商圈业态规划

2.1、深圳宝安商圈业态分布
  “二线关”管理改革具体措施的实施和地铁一号线展入等政策的出台,对宝安新老城区的经济带来了突飞猛进的发展,关内众多商家纷纷提前行动、抢占先机,大举进驻宝安。加上许多宝安本土的大中型商场,一个以广深公路为主轴、各镇村为辐射面的宝安商圈正在形成。  
  目前,宝安5000平方米以上大型商业网点达72家,大型商业网点的集聚,见证了宝安商贸流通业的飞速发展。大型商业综合体的进驻是新宝安商贸业发展的一大亮点。深圳西部最大商业综合体——海雅缤纷城成为市民休闲购物的好去处。海雅缤纷城位于前海中心区核心商圈,总投资36亿元,商业面积达19.8万平方米,是集休闲、购物、文化、娱乐、餐饮为一体的超大型城市综合体。同时,位于西乡的天虹购物中心已于不久前正式对外营业。该中心是天虹旗下全国首家购物中心,拥有深圳首家以大自然环境元素为主题的时尚百货。
  该商业区地处特区向西拓展的结合部,具有公路、水路、空港等交通优势,直接辐射宝安区经济发达的新安、西乡和福永三个街道,规划起点高、规模大,现代化程度高,具备较好的发展前景和投资价值。

2.2、深圳宝安商圈规划目标
  规划目标为将宝安新中心商业区建设成深圳西部功能齐全、规模较大、业种业态丰富,能体现宝安区商业形象的次市级商业区。
  新兴的宝安中心商圈是深圳确立的六大市级商业区之一,目前已形成以港隆城为核心,包括国安居、乐安居、人人乐、宝民路饮食一条街等品牌在内的繁荣商圈。未来,宝安还将开发一至两条特色商业街,在业态上,将引入中高档百货店、大型综合超市,大型专业店及各类品牌专卖店。
  宝安中心城区将有如下主要建筑:
  1、中央公园:中央公园内主要文化娱乐设施包括历史文化、自然科学博物馆、青少年宫、图书馆、学艺中心和水族馆等。
  2、内港码头区:内港码头区主要是由一游艇码头与商场所构成,以商业与旅游业为主,最接近水面的为商业购物中心、绿地广场和旅游设施。离水边较远的是高层公寓,并设有水上俱乐部等。
  3、中心港区:中心港湾为宝安中心区的视觉焦点,也是极具活力的地区,有港湾购物中心、电影院、商场与高层海景住宅公寓、渡轮游码头、餐厅、酒店等设施。商场的户外活动空间均临近水面,可享受海湾优美的景色。最南端是一个宽阔的露天表演剧场。
  4、生态公园与滨海大道:主要包括沿海湾延伸的林荫道步行大道,以其串连港湾边的会展中心、酒店、海边购物广场、人工沙滩、钓鱼平台,水上乐园及红树林生态公园与自然教育中心。
  5、商业街及地铁站广场:从新安路站至宝安中心站,商业金融及商业地产办公等,用地面积2.26平方公里,以高层、超高层建筑为主,以突出中心区的形象和地位;共规划了40幢写字楼,为全区使用密度最高的地区,沿街设高业网点。新湖路两侧各保留适当的绿化,以结合人行道,成为以行人为主的商业空间。

2.3、深圳宝安商圈租金分布
  宝安商圈属于新兴商圈,租金相较于老商圈来说相对较低,首层平均600元/㎡,首层平均售价17-18万/㎡。
 

深圳九大商圈租金对比
深圳九大商圈租金对比

三、宝安区商圈交通规划

  宝安中心区与深圳国际机场间的交通便捷,加上深港西部通道联系珠江三角洲与香港,使宝安中心区成为未来珠江三角洲物流与人流的重要枢纽。
  加上地铁一号线穿越宝安中心区,在区内设有三个地铁站,对宝安中心区的商业活动有聚集效应,同时也缩短了宝安中心区到深圳市中心的距离。因此宝安中心区以优越的地理环境和自然条件,将成为深圳最具潜力的城市次中心。
 

宝安商圈地铁
宝安商圈地铁

四、宝安区商圈特征

  该片区商圈拥有港隆城购物中心、宝安天虹、人人乐、沃尔玛等大型商场构成浓厚的商业氛围,商业规模逐渐成熟,现代大型购物中心已经出现,且人口密度高,日均人流量已经能达到20万人次,日后将拟建一个大型购物中心“都市摩尔”,集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体,商业面积达30万平方米,拥有多条特色商业街,引入百货、品牌旗舰店、精品生活超市、美食广场、酒吧街、主题餐厅等。

五、典型项目

  典型代表项目:海雅缤纷城、壹方中心
  综合体海雅缤纷城
  海雅缤纷城位于宝安前海中心区核心商圈,由海雅集团开发,总投资36亿元,总建筑面积近30万平方米,商业面积达19.8万平方米,拥有3000个停车位及1200个坐席的“田汉模式”海雅大剧院,是集休闲、购物、文化、娱乐、餐饮为一体的超大型城市综合体。
  入场餐饮品牌共计63家,其中中国时尚餐饮品牌11家、世界美食11家、美味快食8家、咖啡茶点24家、休闲食品5家、个人护理/保健食品4家。包括绿茶餐厅、西贝、懿品、春曦、元气寿司、新罗宝、和民、蓝玛赫、汉堡王、星巴克、满记甜品、DQ、MOMO喜多、贡茶、大卡司、面包新语等,部分品牌还是首次落户宝安区。

海雅缤纷城
海雅缤纷城

六、商圈前景分析

  宝安商圈崛起的好时代才刚刚开始,未来几年宝安区将积极推进城市综合体、大型购物中心、特色商业街等建设,构建以市级商圈、区级商圈、街道商业中心、社区商业为主的多层次现代商业格局。同时,大力发展满足白领阶层消费需求的连锁经营、品牌经营、仓储式经营,预计将新增101万平方米的商业地产,宝安新商圈未来商业地产相较于较成熟的罗湖福田区域发展空间及投资性价比都相对较高,随着城市西移商圈投资价值提升较快,有数据显示,宝安区近两年来的社会消费品零售增长速度已明显超越中心区的福田和南山,且宝安区商铺租金也相比较低。
  投筹专家分析,近几年来随着城区中心的西移,原来处商圈弱势的宝安各片区遍地开花,新建成多个大型的商贸中心,西乡、沙井、福永、松岗各街道以点带面的商圈发展,让宝安以“组合拳”的方式不断完善深圳西部商圈。宝安这个新的商圈未来将成全珠三角商贸行业新的“掘金地带”。

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评论(2)
131****9930 131****9930
2016-10-30 12:37

看了这些专业的商业地产分析才发现,自己对这方面的了解太少啦。

匿名 匿名
2016-10-29 03:53

楼上大神请收下我的膝盖。