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一、福田CBD商圈简介

  深圳福田CBD是由深圳市政府规划出来的,福田中心区即通常所说的福田CBD、深圳CBD,规划用地面积6.1平方公里,规划总建筑面积750万平方米,包括南片区、北片区和莲花山公园。早在1985年编制深圳特区总体规划之时,有关设计单位和中外专家即多次提出过福田中心区规划方案。1997年,深圳市规划建设部门完成了深圳CBD的建设规划,中心区大部分建筑项目已按具体城市设计和建筑方案逐步实施。

  福田中心区刚刚兴起时基本没有CBD功能,经历十几年的高速发展后,中心区一带高楼林立,集中了大量的金融、商贸、文化、服务及大量的商务办公楼和酒店、公寓等设施。衣着时尚的白领在高档写字楼出入,周边有各类中高档消费娱乐场所,还有会展中心、各类银行、五星级大酒店等。特别值得关注的是,福田中心区金融聚集区雏形显现,CBD作为金融资本、创投资本聚集和辐射功能最强的区域,金融服务业扎堆集聚,全区超过三成法人金融机构云集于此,而在CBD实现增加值中金融业就占四成以上,所占份额最大,形成金融核心区的强劲竞争力,也为其区域内投资价值提升提供必要条件。
 

福田CBD
福田CBD

二、业态规划分析

2.1、深圳中心——福田
  福田在十三五规划中定位:努力打造金融高地、专业服务高地、创新创业高地、智慧人文高地,建成一流国际化中心城区和首善之区。
  最新数据显示,福田年度地区生产总值突破3200亿元,年均增长9.3%,人均GDP 3.7万美元,达到发达国家水平。年税收总额突破1100亿元,年均增长14.3%。GDP地均集约度和税收地均集约度稳居全市第一,进出口总额、社消零总额、实际利用外资、人均可支配收入等指标多年位居全市首位。福田定下了新目标,到2020年,GDP要接近5000亿,人均GDP超过4·3万美元。算一算,GDP年均增幅会是8%左右的中高速增长,人均GDP的年均增幅也保持5%左右。
  福田区的十三五规划里有这样一段表述:金融、商务、物流、对外贸易等功能集聚辐射效应明显,金融业增加值占全市五成以上,社会消费品零售总额占全市三成以上,外贸进出口总额占全市接近三成,集全市60%的分行以上银行机构,80%以上的保险公司、证券公司、基金公司、期货公司,基金公司密度和数量居于全国前列,律师所人数和数量全国第一。会展经济、地铁经济和口岸经济日益成熟,物流枢纽优势凸显,辐射力和影响力日益增强。毫无疑问,这就是中心城区的“光环”所在。

2.2、深圳CBD商圈商业形态
  CBD商圈,指滨河大道、深南大道、彩田路、新洲路四条城市主干道所围合的区域,主要以大型购物中心、高档次百货、中高档购物一条街、精品店、中高档娱乐与餐饮为主,从而代表深圳国际化的商业地位。福田中心区1991年开始编制详细规划,重点发展总部经济、会展经济、文化经济、金融证券、保险、旅游等产业,是集行政、金融、商务、文化、会展、旅游于一体的现代化国际性城市中心。其商业主要包括CoCoPark、购物公园、中心城、星河第三空间、星河国际及各大项目的裙楼商业、地下商业等,该片区功能上定位于重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态,提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务。市场上定位于提供高档商品、餐饮和娱乐服务,主要消费群体是国内外商务客人及游客,在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民,福田区中高收入居民。

2.3、深圳CBD商圈产业转型,南扩北建
  作为国际化都市,福田CBD在全世界发达城市中是严重偏小的。因此,扩大中心区早已是深圳人的共识:千万级人口的大城市,最重要中心区商务占地面积实际上尚不到1平方公里。
  随着产业的不断转型,福田中心区显然已经不能满足这个功能。南扩北拓是福田必须要走的路。近日,地铁新增线路的规划落实,正好让其借着地铁线路规划这股“东风”,再次发力崛起,同时也提升CBD的投资价值。
  国家发改委正式批复同意深圳地铁3号线南延工程,同时10号线也将预留福田保税区站。据悉,3号线南延工程自益田站起至保税区站,长1.5公里,设站1座,投资10.1亿元,规划建设期为2015~2019年。该工程有利于福田CBD南扩,将福田保税区与福田中心、罗湖中心以及龙岗中心用城市轨道干线联系起来,这对于加速福田保税区升级转型将会产生巨大影响。
 

福田CBD地理位置
福田CBD地理位置

2.4、深圳福田保税区转型升级
  政府使出三大招来助力福田保税区转型升级。
  一是让公交驶入保税区;二是将建7个自行车租赁点(200-300辆公共自行车),解决部分企业员工与公共交通接驳问题,优化片区的交通可达性;三是采用潮汐交通管理模式,提高区内机动车交通通行效率。
  福田保税区1991年诞生,位于深港中轴线上。北接深圳福田中心区,接壤香港,毗邻福田口岸及皇岗口岸,交通便利,位置优越。在多年来不断呼吁扩大福田中心区的声潮中,保税区承载着重要使命。福田保税区与香港之间无论是地理位置还是经济上联系都尤为密切,得天独厚的先天优势,使得福田保税区成为了深港经济共融发展的要地,也成为了深圳商务中心南区发展的主要承载体。截至目前,已有22个国家和地区的投资者在深圳中心南区内投资,区域定位的升级,将更快地推动这里成为深港金融合作平台。

2.5、深圳福田CBD商圈租金分析

深圳各区租金分布
深圳各区租金分布

  福田CBD日均人流量达到35万人次,且首层租金分布在900/㎡左右,首层平均售价24-25万/㎡左右,属于人流支撑较大的商圈,相比其他商圈而言,投资价值及性价比较高。

三、福田CBD交通规划

  福田站综合交通枢纽是国内乃至亚洲最大的地下火车站,2015年底通车,福田综合交通枢纽是集高速铁路、城际铁路、城市轨道交通、公交以及出租等多种交通设施于一体的立体式换乘综合交通枢纽,由于该交通枢纽位于市民广场,对消费人口的导入非常有帮助。
  福田是深圳的交通枢纽,深圳市东西向3条主干道北环大道、深南大道、滨海—滨河大道横贯全区,与福田、彩田、新洲、梅林等十多座大型立交桥相连组成立体交通网络。辖区内有广深高速公路和梅观高速公路起点站、深圳地铁中心枢纽站(购物公园和会展中心)、全国最大的集地铁、长途、公交、出租车和社会车辆为一体的综合大型交通枢纽——深圳福田交通综合枢纽换乘中心以及深圳市最新建设的口岸——福田口岸和亚洲最大、国内唯一全天候通关的陆路口岸——皇岗口岸。
 

福田CBD商圈地铁范围
福田CBD商圈地铁范围

  福田CBD地区附近公交站点多个,途径229/337/338/369/382/h92旅游专线/k538沙井线/k538松岗线/m463/高峰专线58路等,地铁途径1号线和4号线。

四、福田CBD特征分析

  福田CBD是最早的总部汇集区,是各大金融中心、会展中心、传媒中心、跨国公司总部、内源性公司总部,是商务行政和文化中心,集中超过70%的高端写字楼。拥有高起点、高规格规划、功能完善、环境优良、硬件具备先进性,未来将形成辐射商业中心,伴随着商业区的成熟而发展。
  同时福田组团也是也是深圳常住人口密度较高的片区,大概136万人,仅次于沙井和龙华。

五、福田CBD典型项目

  怡景中心城、COCOPARK、连城新天地等。

  深圳市怡景中心城商业发展有限公司成立于2002年,是由深圳市怡景投资发展有限公司投资控股的一家商业地产类企业,公司于2002年投资七亿人民币开发。中心城位于深圳中心区CBD中央,由福华路、福华一路、中心四路、中心五路合围而成。
   怡景中心城位于中心区南中轴地铁会展中心站出口处,占据深圳中心区的核心位置。南毗国际会展中心,北邻市民中心广场,东衔中华交易广场,西接香格里拉大酒店,组成中心城第一财富核心圈。
   中心城整体建筑为5层,其中地面2层,地下3层,总建筑面积14万平方米,商业面积近11万平方米,停车场2.8万平方米,有近800个车位。项目以“紫荆公园”为概念精心设计,开创了国内首个景观型园林购物中心之先河。规划中的中心城是集生态、休闲、旅游、购物、娱乐、饮食、文化为一体的生态型购物中心,目前已经和台湾太平洋集团、发过家乐福和华纳兄弟国际影院三大巨头正式签订合作协议。
   中心城所在片区周边4平方公里范围内,将聚集4家五星级酒店、总建筑面积达140万平方米的甲级写字楼、数十个高尚住宅区,中心城也将因此成为中心区的核心休闲娱乐中心。
   COCO Park是深圳唯一公园版情景式购物中心,CBD版块新商业代表。是深圳最具时尚气质的购物中心,集餐饮、购物、休闲、娱乐多功能于一体。拥有200余家国际国内知名品牌。负一楼为吉之岛超市、国际连锁餐饮、珠宝配饰、个人护理、家居生活、影音、礼品店。一楼为国际精品服饰店、珠宝、名表、经典配饰名店、中国移动信息生活馆、COCO露天国际酒吧街。二楼为商务休闲服饰、时尚女装、休闲运动城、国际特色餐饮、流行配饰、家居生活、影音礼品店和百老汇影城。三楼为高档美食概念餐厅、美容护理SPA。

COCOPARK

六、福田CBD商圈前景分析

  福田CBD商业地产在政策支持下需求明显,具有极大投资价值和升值空间。

  首先,福田对标国际一流,目标首善之区,首个目标即为打造“深圳金融街”,以现有CBD金融区及深南大道两侧金融资源为基础延伸至香蜜湖,启动推进“深圳金融街”规划建设,拓展高端金融空间。具体而言,将整合80栋高端金融楼宇资源,缓解产业空间结构性紧张问题。培育多个主题鲜明、基础配套设施完善、交通便利、空间结构灵活、价格适宜的次级金融新业态集聚区,鼓励链条式聚集,错位经营。尤其需要注意的是,福田提出主动实施与前海的差异化竞争、错位发展策略,突出“总部+集聚”,引增量、强存量,提高金融总部、龙头企业的能级规模,通过政策互通、项目对接、信息共享等方式,提升金融国际化水平。金融中心是经济中心的最高表现形式。福田打造一条“深圳金融街”,正是增强深圳的外溢辐射能力。

  其次,福田区是高标准建设专业服务集聚高地,福田拟打造深港合作交流中心、高端机构集聚中心、专业服务创新中心、专业化人才培育中心,将引进更多的高端人才和更先进技术。

  投筹分析师说,从此规划可知,福田CBD将在未来5年内有大量的商业房产需求,同时也意味着竞争也将加大,为各大商业地产项目经营方运营能力提出更高要求。

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评论(3)
189****2293 189****2293
2016-10-30 05:03

恩,说的还是很有道理的。

138****6312 138****6312
2016-10-29 07:02

赞一个,写的有理有据。

186****7541 186****7541
2016-10-27 11:55

写的好专业