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一、东门商圈介绍

  “不到东门,不算到过深圳”改革开放早期流传的这句话印证了东门在深圳中的地位。尽管随着越来越多商圈崛起,其繁华已被越来越多商圈分享,然而东门在深圳中发挥的作用仍旧无法撼动。东门商圈由东门老街演变而成,东门老街的历史可以上溯到300多年前的明末清初,它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区。东门商圈的形成、繁荣和发展,得益于3年多的东门步行街的彻底整治改造,如今已经彻底置换成为一个集商业、旅游、观光、休闲于一体的现代化商业步行街。改造后东门商业步行街区由12条步行街相连,有20多家大型商场和数百家小型商铺,已投入运营的商业面积超过50万平方米,东门商圈投资价值一直较为靠前。
  东门商业步行街区,以人民北路和解放中路为轴线,以太阳广场到东门茂业百货为最核心地段,形成了全国面积最大的商业步行街,集商贸、购物、游乐、观光、休闲、居住、办公为一体的多功能、现代化商业街区,被定位成“深圳的窗口、罗湖的品牌”。
 

东门商圈地标
东门商圈地标

二、东门商圈业态规划分析

2.1、深圳东门商圈产业规划范围
  南毗东门步行街,北临人民公园,西侧为布吉河,规划范围为东门中路、立新路、新园路、人民公园路、蛟湖路及童乐路围合的区域,规划总用地面积39.7公顷。

2.2、深圳东门商圈现代商贸和商业规划
  深圳东门是一个比较成熟老商圈,零售为主(茂业百货和太阳百货以及天虹百货是龙头),批发为辅助(宝华白马市场等),东门主要消费人群是深圳中低收入年轻人群,少量是高收入人群。东门百货业态基本饱和,现在需要的是购物中心和文化商品和文化娱乐以及休闲业态,以便实现商圈业态升级,极大增加商圈的活力和商圈的动力。

2.3、深圳东门商圈北片区业态规划
1、商业设施:
◆ 业态类型
  规划区商业种类繁多,业态齐全,包括零售、批发、酒店、餐饮、娱乐休闲等等,其中以零售业最为发达,包括五金、布匹、美容美发、艺术城(古玩、书画类)、动漫城、东升邮币卡收藏市场及其他小商品。大型商场较少,仅有一个天虹商场,属于中等百货。
◆ 商铺类型
  现状集中商业主要有天虹商场、东门荟和南海中心饮食城,其余多为沿街商业。
2、酒店设施:
◆ 规划区由于毗邻东门步行街,区位及交通条件较好,因此酒店、宾馆的市场需求较大。
◆ 规划区酒店分布较多,但整体档次都不高,星级宾馆较少,仅深圳迎宾馆新园大酒店和深运大酒店为三星级酒店,其它大部分宾馆均为利用沿街住宅改造而成,服务档次较低。

2.4、深圳东门商圈产业发展目标——国际消费中心呼之欲出
  规划区以工人文化宫、迎宾馆整体改造为核心、以建设国际消费中心为契机,通过提升城市功能、完善城市交通体系、整治城市景观形象,构建一个绿色、生态、休闲的城市商业核心区,与东门商业步行街共同打造“大东门商圈”。把握大东门的“大”,提升大环境、大效益、大品质,并按照循序渐进、先易后难、整体控制的原则,促进罗湖建设国际消费中心目标的逐步实现。
  功能定位:以休闲文化运动产业为主导、集时尚购物、娱乐、餐饮、酒店、办公等多种业态于一体的国际休闲时尚圣地---大东门的重要组成部分。
  特点:1、休闲化、生态化、娱乐化、体验式2、国际的、全新的、高档的商业模式3、中心的、空前的、具有创新性的。

2.5、深圳东门商圈租金分布 
深圳九大商圈租金对比
深圳九大商圈租金对比
深圳区域商铺入驻率
深圳区域商铺入驻率
  上图为深圳九大商圈租金/售价对比图和商铺入住率图,可知东门商圈首层平均租金在深圳商圈范围内为最高,1500元/㎡左右,且优质物业入住率高达99.3%,在深圳市内商圈中租金较高但是物业入驻率也是最高的,投资性价比相对于宝安、龙岗、龙华区商圈较低。

 

三、东门商圈交通规划

  深圳东门地址:位于罗湖区车深圳市罗湖区中心地段,东门商业步行街区,北至立新路,南至深南路,东到东门中路,西至新园路,总占地面积17.6万平方米。是集旅游观光、饮食休闲、购物消费为一体的标志性商业街区。
  东门附近公交站点有:东门、老街地铁站、门诊部、东门老街、东门市场
  以下为途经“东门”的公交线路,共32条,102路/103B路/103路/113路/11路/1路/203路/211路/ 300A路/300B路/300路区间等。
  途经“老街地铁站”的公交线路,108路。
  途经“门诊部”的公交线路,共32条,103B路/103路/104路/108路/10路/113路/12路/203路/204/路/211路/购物线/观光线等。
  途经“东门老街”的公交线路,共10条,103B路/103路/113路/203路/3路/59路/64路/N3路/N6路/购物线。
  途经“东门市场”的公交线路,共 2 条,17路/214路
  老街地铁站途径地铁1号线、3号线,经车公庙可转11号线,交通便利毗邻福田、龙岗。
 

东门商圈地铁
东门商圈地铁线


 

四、东门商圈特征分析

  东门商圈客流量集中,商品量丰富,商铺量密集,是历史最悠久的商业旺区,以大众化消费为主。是目前深圳经营品种最为齐全的商业区,因此吸引了大量顾客前来东门购物,目前日均客流量达35万人次,节假日更高达50至60万人次,年营业额逾50亿元。

五、典型商业地产投资项目

  太阳百货、茂业百货、东门商业步行街、国贸为其代表性项目。

  综合体——太阳百货位于日均人流量50万人的深圳市最繁华商业区东门步行街(老街),是由港商独资企业利联实业发展(深圳)有限公司耗资六亿多人民币兴建,聚集了多种零售业态:时尚百货、超市、国际品牌名店、电玩世界、电影院、美容美发、主题餐厅、水吧等,是集“购物、餐饮、观光、娱乐、休闲”等多种功能为一体大型休闲购物商业广场。
  整座太阳广场占地面积近10000平方米,总建筑面积达70000多平方米,总楼高9层,地面7层,地下两层,分别为超过300个泊车位的停车场和香港著名零售连锁企业“百佳”超市,1—6层为利联公司下属自营的太阳百货,7层为写字楼。太阳广场由香港著名的胡周黄(国际)有限公司设计,现代典雅,具欧陆风格,以国际流行的一站式购物商场全新流行概念策划,广场内设40部扶手电梯,垂直升降电梯9部及观光电梯4部,方便顾客穿梭各楼层购物。
  太阳百货东大门紧贴步行街十字中轴线上,西大门正靠步行街西入口和地铁老街站,也是深港免费直通大巴和市内观光旅游大巴的指定停车站,北大门直临老街中心最繁华地段,南大门相距主动脉深南路仅百米之遥,是深圳第一商圈东门商圈中地理位置最佳、购物环境最好、经营业种和服务功能最齐全、顾客满意度指数最高的商业广场。
东门商圈太阳百货
东门商圈太阳百货

六、商圈商业地产投资价值分析

  商贸产业突围之路:科技创新成“核心动力”

  随着经济的发展,消费群对于产品追求日渐提高,深圳各大商圈竞争也日益激烈。但由于东门商圈开发时间较早,统一经营规划方面缺乏对商户的引导,且商户经营意识淡薄,导致了商圈普遍出现“千店一面”的恶性竞争模式,最终演化成了如今东门“低廉天堂”和高层商业地产空置率居高不下的商业局面。
  如何从东门多年来形成的这一商业业态中突围而出?投筹网专家表示,这些问题的确是目前东门许多商业中心共同面临的问题,尽管目前东门人流仍然旺盛,但低端零售、消费水准偏低、同质化的经营模式和商品销售使得东门商业水平发展速度较慢。但如果不及时转变商业模式,不加快产业升级改造,东门必将在不久后被其他商圈赶超或取代,失去过去的辉煌和光环。独特的经营定位和专业的经营管理也显得尤为重要,成功的例子如鸿基工艺城以经营工艺品为主,在东门独一无二,专业的经营管理则数太阳城百货,该商城经常性举办表演、即时优惠,适时在媒体上促销宣传,为商户的销售出钱出力,很值得同业借鉴。
  投筹分析师分析说,东门目前的不良状况是发展过程中无法避免的,是必然的“阵痛期”,是经营者提升自我能力的阶段。经营者需要广泛整合商业资源,凭借科技手段吸引投资者、经营商和消费者共同参与,创造市场、扩大市场。相信通过在竞争中学习提高,优胜劣态后,能练历出一批真正善于经营的经营者,东门商圈价值将再次焕发活力。
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评论(12)
133****6267 133****6267
2016-10-31 14:58

挺专业的

小妹 小妹
2016-10-31 14:03

深圳东门是一个比较成熟老商圈,消费人群是深圳中低收入年轻人群,少量是高收入人群。人流很多,但是投资价值真的有么

150****4083 150****4083
2016-10-31 12:22

感谢大神,看完之后很受启发。

189****7301 189****7301
2016-10-30 10:42

虽然有点看不懂,但乍一看还有点道理的样子

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