商铺 投资回报率
2016-10-31 10:20

投资商铺回报率持续下降,该商铺是否还有投资价值?

之前投资的商铺前几年的回报率在10%左右,结果今年的投资回报降低到了6%,这个商铺是否已经没有投资价值了?求问社区里的大神们,是否能帮我分析一下,还要不要持有这个商铺?

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131****47782016-11-14 17:32

这个问题问的好!!!有没有大神再进一步解答一下的

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186****69272016-10-27 11:49

感觉写这个文章的人好牛

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131****47782016-10-27 11:31

写的不错!!

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桐生一马2016-10-23 15:51
并不是大神,就是一些自己的想法和判断,不喜勿喷。

首先我认为题主需要认清几个在商铺投资上容易的误区,这样可能会更好的帮助你判断。

误区之一:眼前租金高的商铺投资回报率就高


眼前的高租金并不能保证连续6年、8年或10年都能以这个租金水平来出租商铺。因为,商业经营的竞争导致了任何商业业态的盈利水平都会迅速发生变化。今天能承受高租金的租赁客,明天就不一定还能以这个价格继续承租下去。如果说,租金是个动态的参数,回报率就是个变量。所以,用静态的常量去推算出的回报率是不科学的。

同样,眼前承租商铺的经营者因业态定位,周边人气等条件因素的制约,商业经营的盈利水平不高,其无法承受更高租金。但是,如果一旦周边商业气候变化,经营者的盈利水平大增,此时,商铺的租金就会上升。

显然,眼前的高租金不能保证几年不变的连续高租金,眼前的低租金并不说明租金提升不上去。因此,用某一租金价格去推算投资回报率这是误区之一。
 
误区之二:租金低的商铺没有投资价值

目前,不少商铺的投资回报率在6%左右,相比较一二年前12%、10%或8%的确有所下降。因此,不少人就说商铺没有投资价值了。事实上,相比较年利率百分之一点几的银行储蓄;指数上窜下跳令人无法捉摸,稍不留神就可能被深套几年的股票;或需要不少国际政治、经济或金融知识才能操作,而且并非只赢不输的外汇宝投资而言,6%收益的商铺依然具有十分可观的投资价值。凡事,在纵向比较的同时,更不应忽视横向比较。

值得一提的是,大多数商铺投资者都容易忽视商铺物业本身的升值问题。而且,这种升值有时是相当惊人的。同是房产,住宅越用越旧,它会折价。同一区域的二手住宅房售价高于一手房,人们就不太认可,就要说房地产过热了。但商铺则越用越升值,老商铺的租金一般都高于新商铺的租金。原因很简单,商铺所处环境的商业氛围被培养出来了。这不是以人的意志为转移的,而是由市场决定的。其实,人们平时常说的住宅是消费,商铺是投资,也是涵盖了这个道理。当然,导致商铺贬值的战争、地震等因素除外。所以说,仅从租金高低来判断商铺是否有投资价值这是误区之二。
 
误区之三:租金高低由商铺本身来决定

一般情况下,租金高低由商铺所处经营环境来决定。如周边人气,商业氛围等。但是,这也是一种片面的认识。同一区域,同一商业街,哪怕是门挨着门的商铺,其租金也可以相差不少,这由商业业态来决定的。

两家商铺连在一起,一家经营便利店,另一家开设“网吧”,后者显然能比前者承受更高的租金。这两位商铺业主的租金收入肯定会有所不同,其投资回报率也会有差异。
因此,作为商铺投资者首先要清楚自己的物业适宜经营什么业种和业态。在此基础上去找寻你的租赁客,只有这样,你才能获得相对而言的高回报率。所以说,租金高低由商铺本身来决定这是误区之三。
 
误区之四:谁出的租金高,就把商铺租给谁

很多商铺业主习惯如此操作:谁出的租金高就把商铺租赁给谁。但是,这里有很多的弊端和风险。

一种商业业态能否承受高租金并不是个很难搞清楚的问题。如果以很高的租金把商铺租出去,但是租赁客由于受经营业态的整体盈利水平的制约,而无法长期承受高租金,其则会很快退出竞争。这时,从表面上看获了部分高租金。但业主又得重新去找寻新的租赁客。期间,商铺就会产生空置期、再次装修的免租金期等。而且,下一次也未必会获得相同水平的高租金。一年下来平均计算一下商铺的年租金收入可能比别人以略低价格出租的还低。

此外,这一过程中,业主可能还得花去不少的时间和精力,说不定还会遇到某些物业运行费用的追讨和缴付等矛盾。所以说,谁出的租金高就租给谁这是误区之四。
 
误区之五:商铺门前人气足,该商铺就有投资价值

由于急功近利,一般人都忽视对商铺物业所处区域是否有培育、发展商业氛围之前途的考虑。只顾收取眼前的租金,不问该商铺是否能越用越升值,这是既片面又狭隘的认识,也很危险。因为,眼前高租金的商铺随着商业规划、城市建设规划的调整可能不久就会变成低租金,或人气散失,甚至造成某些业态的经营难以为继。所以说,买铺前,看到商铺门前人气足就判断该商铺有投资价值这是误区之五。

之所以会产生上述这些误区,这与某些房产开发商的宣传误导有关,加之近来一些媒体炒作,使得不少商铺投资者步入了误区,犯了一叶障目,以偏盖全的认识错误。客观地讲,商铺的真正价值和投资回报率的多少不应该是商铺开发商或者某些中介商说了算。为此,笔者在此提醒商铺投资者,应学会换一个角度思考问题,它可能会给您带来更多益处
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