商业地产 投资回报率
2016-11-16 16:29

商业地产如何提高投资回报率?

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marvel2017-03-20 16:29
如何能提高投资回报率?
无非是两条路径,降低成本、提升回报。

首先说怎么控成本?以购物中心为例,要做好研发先行、产品标准化、高速运转、控制调改、降低浪费、减少能耗等几个方面的事。

比如说,新城控股建立了《商业综合体选址标准化立地模型》、《持有购物中心分级管理标准(2015版)》、新城吾悦广场三大产品线,有了商业立地模型,拿地的时候就不会出现大的偏差,商业后期招商和运营也就有了指导纲领。研发从运营评估到产品的标准化体系,从商业设计任务书到审图标准、交付标准等形成一个闭环,在这里面都有系统性指标。

新城的标准就是高速增长,我们保证在22-24个月开业,开发计划节点和商业计划节点各有337个和266个,去年和前年开业的项目最快17个月,最慢23个月。开发与商业管理团队几乎同时进驻,提前两年招商,开业前9个月招商率要达到70%,6个月达到90%,实现满铺开业。

控制开业前的调改也是控成本的一个关键,品牌商家各有各的需求,建好了再调整多如牛毛,明确开发与事业管理的交接界面,明晰了管理责任,减少了内部扯皮。

第二个就是增回报。通过空间合理化、业态均衡化、运营体系化,强化企化、提升客流,再加上智慧购物中心,可以有效提升回报。

比如说空间合理化,通过制定《空间规划设置标准》、《铺位划分/品牌深化研究报告》、《店铺进深设计标准》、《前场动线及后场动线设计标准》等,使业态布局更加合理。

会员的有效管理是提升回报的关键所在。以新城为例,推出了10大维度的大会员管理体系,去年还跟大众点评和美团网建立了异业联盟,拓展了线上聚客空间,护院活跃度达到76%。这样,客流量得到了明显的增长,三年期项目日均客流同比增长21.2%。

购物中心还要积极拥抱互联网,打造智慧运营、智慧建筑、智慧体验的智慧购物中心。还要与各行业新模式进行对接,比如引入了新能源汽车充电桩等,今后新能源汽车的使用会成为趋势。

最后,购物中心的创新自营业态,这些个性化设置和体验将会更多新吸引到新生代消费者,如讲究自我和最求简单快乐的90后,也包括奇思妙想的00后甚至10后儿童娱乐。

机会永远存在于市场的不均衡之中,机会非常多,关键看能不能做好,所以购物中心要能“随新奔跑”。
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